近期高层为楼市密集表态，预计年底将有松楼调控政策出台之际，中国房地产发生了历史上最重大的事件——中国的房利美和房地美诞生了。

国务院昨天公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，自此宣布，公积金管理单位可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券（MBS）。而你可能仅仅看到新条例放宽了公积金的提取条件。

装修、自住房租金、物业费均可提公积金

国务院法制办昨日（20日）就住建部起草的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》向社会公开征求意见，没错，公积金的提取条件确实放宽了，为百姓生活提供了更多便利。

《条例》规定，满足以下六种条件之一的，均可提取公积金：

第一，购买、建造、大修、装修自住住房；

第二，离休或退休；

第三，完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；

第四，出境定居；

第五，偿还住房贷款本息；

第六，无房职工支付自住住房租金的。

职工有以上六种情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

其中，因离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。

四种情况可同时提取配偶住房公积金：

《条例》规定，只要满足下面这些情况，还可以同时提取配偶的住房公积金。

第一，购买、建造、大修、装修自住住房；

第二，偿还住房贷款本息的；

第三，无房职工支付自住住房租金的；

第四，支付自住住房物业费。

职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

MBS：公积金制度革命

本次《条例中》中最重大的修改，无疑就是提出了MBS即公积金管理单位可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，这可称为是中国住房公积金制度的革命。

这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

这一条的增加，使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司，甚至可以上市发行股票等等。

《条例》背后意味深长

新《条例》的颁布，体现出以下几点重要信息：

1、国家在拯救房地产市场，想办法消化房地产库存。

2、国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理中心通过发债募集资金，然后低价贷款给个人购房者，因为住房公积金贷款利率比银行低，同时又打通了资本通道，使得低利率资金理论上可以放大无数倍。

3、此举对房地产市场的远期支持可以远超数万亿规模。当然这个规模不是一下能释放的，而是逐步释放的，也许可以减慢房地产调整的速度。

房地产能否借“去库存”政策风口站稳脚跟？

博览研究员认为，对于当前实体经济来说，房地产行业已发生了三大转变，相应地对A股地产板块投资机会也产生了相应影响：

其一，在房价收入比脱离合理范围、人口红利变成负值、城镇化速度赶不上盖房速度、决策层决心将资金资源向新兴产业转移等四大因素制约下，中国房地产业早在两三年前，就已经从“黄金时代”步入了“白银时代”，随着宏观经济进入“新常态”，当前局部房地产市场其实已经进入“青铜时代”、甚至“黑铁时代”。

其二，楼市量价上的区域分化以及市占率加速向央企、全国性品牌房企集中，仍是房地产当前以及未来数年的两大趋势，且会越来越明显：

一则是一线城市房价高位趋稳，改善型需求成主流需求，未来在高端地产项目仍有大量机会；而三四线城市高库存、低需求的局面在数年之内都很难改变；

二则是在地价成本比房价上涨更快的趋势已经非常明显的当下，资金实力雄厚、管理能够更强、政策背景更深的大型上市房企、央企等，“赢家通吃”的效应会更加明显。

其三，降低住宅建设比重、向多元化发展和互联网化转型创新是房地产企业转型的大势，这会弱化楼调政策对地产股的实际催化效用。

小明是个二线城市的普通白领，每月缴800元的住房公积金，交了5年，现在他在公积金管理中心的账户有大概5万元银子，他公积金贷款上限为30万元，他买房用去了5万元的余额，那么他还欠公积金管理中心25万元，这25万要根据小明每个月的缴存公积金来还钱。公积金中心等于就有了一个对小明的25万的债权。把这个债权打包资产证券化后，就相当于这个债权卖给了比如金融机构，金融机构就要给公积金中心一笔钱受让债权，公积金中心就变相融资拿回这25万。

换句话说，这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金，公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房，也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。

6万亿规模

有学者称，这一条的增加，就使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司，上市发行股票等等。

那么住房公积金管理中心理论上的购债和发债规模有多大呢？

截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工数量为1.1亿人，缴存总额为8.31万亿元，提取总额为4.34万亿元，缴存余额为3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额为2.88万亿元。

3.97万亿+2.88万亿= 6.85万亿

其中，缴存余额3.97万亿是可以用来购债（包括地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等）的，而贷款余额2.88万亿是用来资产证券化的，即通过发行债券（住房公积金个人住房贷款支持证券）的方式盘活。

三市受益

当然，6.85万亿中的部分资金会被留存以保证居民支取和贷款的需要，剩余部分的资产证券化也需要等待详细的时间表，但该消息的放出，对房市和债市而言的影响，丝毫不亚于养老金入市之于股市，而对股市的影响也是深远而强烈的。

房市

该条例可以看作国家出手“救房市”，住房公积金管理中心通过将公积金贷款打包出售的方式释放被存贷比冻结的公积金贷款规模，将有助于居民支取公积金缴存余额用于购房，消化住房库存。这对房地产市场的远期支持可以远超数万亿的规模，而去年房地产的总销售额不过8万亿不到，当然这个规模不是一下能释放的，而是逐步释放的，也许可以减慢房地产调整的速度。

此外，送审稿进一步明确了住房公积金管理中心可以“通过贴息等方式进行融资”，（贴息融资，简单的说即公积金贷款余额紧张的情况下，住房公积金的贷款由商业银行提供，利息差额由公积金管理中心补足）。

货币问题学者黄生指出，这意味着国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理中心通过发债募集资金，然后低价贷款给个人购房者，因为住房公积金贷款利率比银行低，同时又打通了资本通道，使得低利率资金理论上可以放大无数倍。确实是一次史无前例的放水。

债市

公积金账户缴存余额3.97万亿，相当于新增3.97万亿资金可用于购买AA+评级的地方政府债券、国开债及公积金资产证券化产品；公积金账户本身潜在发行债券的规模为2.88万亿。

住房公积金入债市，大大改善了债务风险。据权威数据显示，2015年地方政府债务限额为16万亿元，一块是截至2014年末的全国地方政府债务余额15.4万亿元，一块是今年3月全国人大批准的2015年地方政府债务新增额度0.6万亿元。

截至目前，地方债券发行规模为3.39万亿元。此次公积金入市资金可购买1年间全国地方政府债券发行量，提供了巨大的债市的资金来源，虽然公积金不可能一次性配置到高仓位，但未来债市资金供给增加不可避免，将导致债券市场总体收益率水平进一步下降。

同时公积金中心还可配置政策性金融债，相当于向三大政策性银行变相放水，低成本资金将进一步流向市场，总体无风险利率中枢将下降。而购买公积金资产证券化产品，也为公积金资产证券化提供有力保障，将加大公积金资产证券化进程。

股市

在资产荒的时代，债市目前已囤积大量资金，住房公积金配需需求增加导致的新发行债券的利率下降趋势不可阻挡，债券市场的总体收益率水平将下行。由此可能挤出部分风险偏好高的资金投向股市，股市有望迎来久违的增量资金。甚至有朋友兴奋的表示，这次放水有可能使股市重回类似2008年底到2009年的上升渠道。

从直接影响上看，住房公积金的大放水有望短期刺激地产，其实上周地产板块已经有所异动，而一线城市房地产股的安全边际无疑更高。其次间接改善了银行不良资产的状况，缓解了信贷危机，这有利于提升银行股的估值。

再次，中国的利率改革进一步深入，大金融公司的多元化发展之路再次印证，从直接影响来看，2.88万亿公积金贷款的资产证券化，如果按照千分之二的承销费来计算，大约增加57.6亿元的承销费收入，相较于目前券商和银行行业的盈利水平确实提振不多，但金融市场不断增加的增量业务将使得该板块再次收到关注的亮点。

同时大金融（证券、银行、保险）板块是目前A股估值最低的板块，其中券商业绩的确定性和未来空间无疑最具想象力，有望受到资金的持续关注，其次依次是保险、银行。

除了大金融和一线地产外，住房公积金3.97亿的购债资金不可小觑，而政府债的投向大致不外是铁公基等，A股君对券商股风雨不改、坚定看多的判断能否验证，大蓝筹能否起舞，创业板又将走向何方，我们拭目以待。

房地产板块近期机会值得期待

虽然中长期来看，放松楼调政策对实体经济、房地产企业的作用非常有限，但短期而言，股市是个预期市场，尤其地产板块对政策的敏感性反馈远比基本面要强。既然松房政策日益成为市场共识，那么或将促成地产板块在短线有所表现。

博览财经首席研究员认为：当前房地产板块整体估值较低，安全性还是比较高的。上半年的A股牛市中，行业整体业绩基本为零的钢铁、水泥、煤炭等，都出现了数次上涨，但房地产板块表现并不明显。而同样经历了三季度的股灾后，在10月、11月的反弹中，房地产板块同样没有什么表现。目前开发类房企的总体估值在30倍左右。在当前市场宽幅震荡格局下，房地产板块具有估值优势、安全边际，可能是当前A股市场上唯一炒作幅度较小、且容易引起投资兴趣的板块了。

总之，中长期来看，放松楼调政策对实体经济、房地产企业的作用非常有限，但这并不妨碍在地产板块短线有所表现。

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