下半年热点城市楼市趋向降温和土地市场火爆呈现“冰火两重天”状态。特别是最近几个月来一线城市土地市场“地王”频创纪录，住宅被豪宅化风险已经凸显。
​
​当住房脱离物理特性成为资产品后，房价难免会进入一个“击鼓传花”的传导链条。当前热点城市地价不断超越周边住宅价格，需要引起高度警惕。
​
​热点城市房价已经成为市场炒作热点。住房拥有物理及投资双重属性。当住房买卖日渐脱离物理属性，住房交易将与真实居住需求相分离，成为市场资金炒作焦点，与文物收藏品并无本质上区别。
​
​热点城市住房更容易成为市场资金炒作热点。热点城市人口流入压力所形成的住宅相对稀缺性，容易被大资金所追捧。同时，热点城市存在资金集聚优势，住房流动性相对较高，房产作为财富贮藏形式容易受到公众青睐。
​
​客观上，市场炒作并非全无道理，但如果房价炒作受到非理性因素支配，那么就有可能导致房价非理性上涨，催生资产价格泡沫，增加宏观经济金融运行风险。当前热点城市住房价格炒作日渐显示出非理性特征。在住宅交易趋向萎缩和周期调整因素未结束前，“面粉贵过面包”式土地开发，蕴含了巨大的金融风险隐患。
​
​热点城市房价快速上涨基础基本不存在。
​
​在宏观经济增长中枢下移，稳定经济增长压力凸显情况下，鼓励住房消费可以给宏观经济以有效缓冲。但这绝不是住房价格继续快速上涨的理由。即使中央高层关注住房去库存，主要也是关注非热点城市住房高库存问题，并非支持住房价格快速上涨。
​
​热点城市住宅供求并非总量失衡，而是结构性矛盾，富裕群体拥有不止一套房产，中低收入群体一房难求。如果土地价格向住房交易价格顺利传导，那么热点城市住房价格上涨与需求群体收入中枢下移矛盾将进一步加剧，中低收入群体基本上已经被商品住宅市场所出清。这样一来，豪宅交易就沦为富裕群体的资金游戏。资金游戏就是“击鼓传花”，当接手最后一棒的群体无法承受高昂的住房交易价格，热点城市住房价格泡沫将彻底破灭。
​
​从投资价值分析，热点城市住宅投资价值将呈现出趋势性下降。
​
​我国居民家庭财富分布在房产上存在超配情况，接近80%，而金融资产配置过低，在10%左右。美国和日本家庭更愿意参与金融市场。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据，美国家庭金融资产占比为40.8%，而房产占比仅为34.1%。房产超配导致市场住房租金收益率过低，远低于市场平均资金收益率，处于长期贬值趋势。住宅价格短期上涨可以弥补中长期实际价值受损的状况，但考虑到住宅折旧和居住舒适性下降，长期看多套房产很可能成为“鸡肋”。
​
​当然，房地产开发企业敢于高价拿地，自然有其理由。但市场并不总会是温情的一面，终究会有其粗暴的一面。如果所有的投资决策都能成功，那么就不会有市场波动。
​
​房地产开发企业高价拿地失败，受到最大损害的是公共资源。对此，无论如何应保持高度警惕。
​
​谁让房价这么高呢？
​
​有一位老人，为了给儿子凑20万元首付款，变卖了所有财产，借遍了所有的人，都还差10万元。一气之下，他跳崖自杀了，自杀前，留下一份遗书，提出了这个问题。

​谁让房价这么高？

​我们脚下的土地值多少钱？

​我们祖上向地主买地时，最好的地是水田地，按亩产水稻来计价。亩产水稻1000斤的是最优良的地了，按现在的价格，是1000元，70年就是7万元。

​一亩地是666平方米，每平方米地价105元。

​我们在地上可以搭三十间房子共600平方米，够10家人安家了，搭房子的钱不到30000元，而且可以搭得很漂亮，在我们这里堪称豪宅。每平方米才多少钱呢？50元！加上地价，每平方米才155元。

​为什么开发商要把房子卖到1万甚至3万元一平方米呢？

​老人肯定死不瞑目。

​谁让房价这么高呢？

​政府卖时，把7万元一亩的土地，100万甚至300万卖给开发商。开发商把每一寸土地都摊在房子里卖给消费者。

​房子是砖头水泥修的，那造价连老农民都算得出来，一平方就几块砖几根钢筋啊，300元一平方米算是很好的房子了，但开发商考虑到税收和自己的暴利，标价1万甚至3万出售。

​“无商不奸，开发商赚再多，我们都表示理解，但政府应该减免税收来降低房价啊！”有老百姓抱怨。

​恰好相反。在推高房价方面，政府的残忍丝毫不亚于房地产商人。

​我们看看土地增值税税率吧，最低30%，最高60%。什么意思？假如房地产商100万买来土地，开发成房屋卖1000万元，差价700万元，政府最少要拿走700万元的30%即210万，最多要拿走700万的60%即420万元！

​谁让房价这么高？

​首先是贪得无厌的地方政府，其次是房地产商人！

更多精彩内容，欢迎关注微信公众号：地产金融网

    转载免责声明：凡本站注明 “来源：XXX（非地产金融网）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：025-86893515，邮箱：2116005100@qq.com。