政策：暂无放松，未来可期

最为大家期待的北上广深限购放松/调整，从短期来看，可能性不大，特别是京沪两市长向外喊话，暂不用调整政策，市场依然向好。但是这种行政调控手段迟早要退出市场，这也给接下来的市场留下了比较大的想象空间，反而成为最大的利好。

市场：稳中有升，供求合理

2014年年末一线城市均表现为供过于求，库存量除深圳外，其余城市相比2013年均有所攀升，库存消化周期也有所上涨，北上广深分别达10.8、8.1、9.6和9.7个月。但整体上来看，四个一线城市消化周期都在一年以内，非常安全。再看中期指标——土地消化周期，北上广深分别为1.42年、1.29年、1.04年和0.44年，更让大家吃了颗定心丸。因此，2015年北上广深的成交量应该会有所回升。但是考虑到供应偏紧的影响，回升也不会太高，应该会在10%左右。

房价：总体平稳，看高一线

在全国房价僵持的情况下，2015年一线城市仍有向上空间。即使在堪称转折年的2014年，北上广深的房价仍然小幅上升，前三季度走低，特别是三季度末时，北上广深的大量刚需盘以价换量，但随着930政策出台，市场迅速回暖，房价也马上企稳。但从城市看，四个城市表现各异，广州一路缓升、上海基本平稳、北京深圳有所回落。整体上来看，北上广深房价相比全国其他城市是相对平稳的。随着市场的回稳，考虑日趋平衡的供求关系，预计2015年北上广深房价向下空间几乎没有。当然再回到2011年、2013年那种高歌猛进的年代也是不可能的。总体上说，北上广深房价也将稳中有升，整体涨幅会在5%左右。

土地：一枝独秀，地王频生

2014年成交的经营性土地总价榜前十位，有9幅地在一线城市，单价榜前十地块则全部在一线城市。14年前三季度土地市场较淡，到了四季度，开发企业又开始拿地，但目光全部聚焦在一线城市，特别是北京和上海，总价榜前十位有5幅地在京沪，单价榜前十地块则全部在京沪。2015年一季度仍然延续着同样的情景，1月总价和单价前十榜中分别6幅和5幅在北京。考虑到北上广深土地供应的情况，未来土地的争夺会越来越激烈，地价的进一步走高绝对是大概率事件。因此北上广深土地市场，拿不到地懊悔、拿到地后悔的戏剧性场面经常会再次上演，但懊悔后悔之后这些房企又会出现在下次拍卖场上。

房企：外来拼抢，大鳄厮杀

外来房企积极加快进入、房企大鳄竞争激烈应该是房企在一线城市的真实写照。一方面，站住脚的大鳄继续杀作一团；另一方面还未进入一线城市的房企，仍将把一线城市作为首选，北上广深也将成为规模房企竞争的主战场。你死我活的竞争必然带来的是一线房企利润率的快速回落，甚至会出现大范围房企只挣吆喝不挣钱的情形，但大家仍然会热此不疲。

城市：整体趋同，仍有差异

四个城市中，北上要比广深更看高一线。无论是成交还是房价的角度，北上住宅市场上升的空间要比广深更大，高端豪宅市场也是遥遥领先，当然广州最近几年是四个城市中走势最稳的城市，今年仍将延续稳健走势，而深圳由于供应量较小，供求比一直较为健康，当然城市市场容量也是最小的。

风险：竞争激烈，无钱可赚

一线城市的风险来自于不断攀升的土地价格和有限上升的楼市价格，让开发企业的获利空间余额缩越小，赚吆喝不赚钱的心态又让房企最终在一线城市无钱可赚。

2015年的北上广深，将是市场平稳，价格有升，土地稀缺，竞争激烈，钞票难挣的市场。

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