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[中房研协]重磅利好突降海南,房地产业发展将迎新格局

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-04-17  来源:中房研协  浏览次数:173
核心提示:海南的未来,不仅仅是国际旅游岛,借此轮政策优势,更可能成为中国的开放试验田、最大的开放前沿阵地。

  导读:从经济特区到最大自贸区,海南正站在历史新起点上。4月13日,海南建省办经济特区30周年大会郑重宣布,支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。 随后在4月14日,发布《关于支持海南(楼盘)全面深化改革开放的指导意见》,指出要防止房价大起大落,未来海南房地产发展将迎来全新格局。

  重磅利好突降海南

  4月13日下午,习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是党中央着眼于国际国内发展大局,深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的重大决策,是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。海南直接获得“全岛自贸区”和“建设自由港”两大利好!

  自由贸易港,是设在一国(地区)境内关外、货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税的特定区域,是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜都是比较典型的自由港。

  从香港和新加坡经验看,自由贸易港最基本的功能,是要实现贸易自由。通过离岸贸易和转口贸易,在生产国和消费国之间建立第三方的角色,并借用第三方的土地完成加工制造存储销售运输等行为。而在监管方式上,实行“一线放开,二线管住”,也就是“海关后撤”到二线,自由港内部成为“境内关外”。这也是自由贸易港和自贸区、保税区的最大区别。

  2013年,中国首次设立上海自贸区,随后的5年时间,自贸区在中国内地普遍推广,探索“准入前国民待遇+负面清单”新模式的使命基本完成。而要实现更大力度的改革开放,自贸区所能承载的资源还是有限,一个范围更大、开放力度更大的区域是必须的,于是,一直作为领头羊的上海,于2017年11月6日公布了自由贸易港的方案细则,打响自贸港发展“第一枪”。而包括浙江、福建、辽宁、天津等在内的省市,也都纷纷提出申报建设自由贸易港。而海南,无疑是建设自由贸易港的最佳目标之一。

  为什么是海南?

  首先,区位因素占优。海南作为最接近东南亚各国的省份之一,以自贸港连接东南亚国家,是其重要布局之一,也是海上丝绸之路的战略性支点。

  在中美正在贸易战的背景下,中国与东盟的贸易额一直保持较高的增速,两者之间的贸易额占世界贸易的13%,涵盖11个国家、19亿人口,市场空间巨大。而海南自由贸易港的建立,将更加巩固这一优势。

  其次,海南“孤岛”区位更适合建设试验区。自由贸易港,不止是贸易政策的开放,金融开放将是重中之重。目前世界上的离岸金融中心,都与海南有着同样的“孤岛”区位,只要政策允许,海南也可借新一轮金融开放,尝试建设离岸金融中心。与大陆的区位隔离,也天然的让海南拥有建设大规模开放试验区的土壤。北有雄安新区的改革试验田,南有海南的自由贸易港最大开放试验区,二者将承担起新一轮改革开放的重任。

  因此,海南的未来,不仅仅是国际旅游岛,借此轮政策优势,更可能成为中国的开放试验田、最大的开放前沿阵地。

  房企看中海南发展,积极储备土地

  从目前情况看,诸多一线房企在海南储备了土地资源。

  2017年业绩报告显示,恒大在海南区域共有16个项目。其中,海口11个项目,三亚2个项目,其他区域3个项目。16个项目土地原值为161.7亿元,土地总面积达1709.1万平方米。

  截至2017年底,雅居乐在海南拥有4个项目,占地总面积为1163万平方米。碧桂园在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米,富力地产权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

  A股上市公司方面,海南橡胶(601118,股吧)控股股东海南农垦集团以及另一家上市公司罗牛山(000735,股吧)拥有大量农业用地储备。

  而一些企业也加强医疗、养老方面的地产布局。近日,由中国人寿(601628,股吧)与海南省发展控股有限公司联合成立的国寿海控(海南)健康投资有限公司,竞得位于海南博鳌(楼盘)乐城国际医疗旅游先行区的某地块。中国人寿表示,该地块将打造成为具备中国中医特色和国际精准医疗先进性的健康养老示范中心。

  中国恒大则早在2015年就拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块。今年2月底,位于该先行区的博鳌恒大国际医院正式投入运营。

  在海南建设国际旅游岛政策刺激下,开发商簇拥进入海南市场,房地产新开工项目不断增加。海南省统计局数据显示,2010年全省有工作量的房地产开发企业545家,比2009年增加140家。全省房地产开工项目580个,比2009年增加155个。

  纷至沓来的开发商,大量开发的楼盘,令海南楼市去库存的目光瞄准全国。

  房地产发展方式将迎来转变

  中国40年改开史上,唯一一次房地产泡沫破灭,便发生在海南,至今仍令人心有余悸。

  刚建立特区的海南,引来无数人登岛淘金,房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计,海南1989年房地产投资仅为3.2亿元,而1990-1993年间,房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%,最高年投资额达93亿元。随之而来的是海南房价的暴涨。1988年,海南商品房平均价格为1350元/平,到了1993年达到7500元/平的顶峰。

  1998年,央行宣布关闭海南发展银行,泡沫最终破灭。从1999年开始,海南用了七年时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,海南处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。但不宽裕的财政(大约50%左右的支出来源于中央财政转移)、变形的产业结构,以及国家金融周期、房地产周期等原因,导致泡沫之后的海南,依旧对房地产行业有着较高的依赖。但进入“房住不炒”新时代后,国家去杠杆、严调控的背景下,海南的房地产形势也在起变化:

  2016年2月26日,海南省政府发布相关文件,对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。

  2017年4月14日,暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅,暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

  2017年9月22日,除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外,严禁围填海。

  2017年9月29日,全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

  2018年,海南省政府工作报告措辞则更为严厉,称“决不让海南变成房地产加工厂,以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”2018年3月,海南出台新规,3月30日后购买的住房,在取得不动产权证之日起,5年内不得转让。

  2018年4月14日,《中共中央、国务院关于支持海南(楼盘)全面深化改革开放的指导意见》指出,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。海南应建立和完善房地产长效机制,防止房价大起大落。

  可以想象,在改开40周年、建省30周年、中美贸易战、新一轮改革开放交错的时间节点,面对如此的政策利好,海南再不把态度放的明确点,改变依托房地产增长的经济模式,那么产业结构调整、开放的自由贸易港,更无从谈起。

  因此,未来的海南岛,以全岛自贸区、建设自贸港为契机,将迎来一个崭新的起点。“改革开放的重要窗口、改革开放的试验平台、改革开放的开拓者、改革开放的实干家”将成为海南的基本定位。

  未来海南将调整优化产品、区域、租售结构,居民保障性需求由政府来保障,改善性需求由市场调节,投资性需求靠制度限制,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。以房子吸引各类人才到三亚创新创业,同时不断完善人才落户、安居、社保、医疗、子女入学等各类配套政策,解决各类人才的后顾之忧。通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展。

  (内容来源:中国证券报、凤凰财经等)

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关键词: 海南 房企
 
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