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[克而瑞]粤港澳大湾区三四线市场调研:江门篇

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-12  来源:克而瑞  浏览次数:2508
核心提示:展望未来,粤港澳大湾区属长期发展规划,短期对江门房地产市场利好程度有限。

  文/克而瑞研究中心  杨科伟、柏品慧

  城市概况:经济已达中等发达地区水平,居民收入渠道相对多元

  2018年末江门常住人口459.82万人,其中城镇人口305.78万人,城镇化率66.50%,户籍人口398.91万人,常住/户籍人口比值为1.15。2018年全市实现地区生产总值2900.41亿元,比上年增长7.8%,三次产业结构为7.0∶48.5∶44.5,以二三产业为主,全市人均GDP达63328元,接近1万美元,标志着经济社会的整体发展达到中等发达地区水平。全年城镇常住居民人均可支配收入35466元,比上年增长9.2%,其中工资性收入占全部可支配收入的75%,说明居民收入渠道相对多元化。

 调控政策:限购、限贷力度相较温和,限定“豪宅线”控房价

  2017年4月,江门落地限购、限贷政策,非本市户籍家庭购买首套房,社保需连续缴满半年以上;购买二套房,社保需连续缴满一年以上;各类人才、华侨及港澳台同胞限购1套;本市户籍家庭限购3套,且需全款;限购范围为蓬江区、江海区及新会区会城街道。限贷而言,首套、二套且贷款已结清,首付比例不低于3成;二套且贷款未结清,售价低于“豪宅线”首付不低于4成,售价高于“豪宅线”首付不低于6成。

  这里需要说的是“豪宅线”,有别于其他城市通过预证审批来限价,江门不刻意控制预售证发放,而是通过划定“豪宅线”维稳房价,且豪宅线也由去年的12650元/平方米降至当前12530元/平方米。倘若房价涨跌幅超10%,则预售需重新备案。

 市场综述:到访量、去化率皆有回落,湾区规划后尚未显著改善

  2016、2017年,江门房地产市场延续高热度,成交量持续提升。2018年下半年,江门房地产市场明显转冷,全年主城区商品住宅成交140.7万平方米,同比下降42%。所调研项目的案场到访量、新开盘去化率普遍皆有回落,工作日日均到访量15-20组,周末30-50组,渠道分销项目到访量略多,月均成交25-50套,自大湾区规划发布后,市场情况尚未显著改善,但也没有继续恶化,整体市场相对平稳。

 区域市场:蓬江区主打改善需求,新会、江海区主打刚需、首改

  蓬江区为江门主城区,主打改善需求,房价1.3-1.5万元/平方米,是全市价格高地。其中,滨江新城国际生活区是政府重点规划片区,周边生活配套仍需完善,地价7000-9000元/平方米,房价1.2-1.5万元/平方米,在售项目盈利空间逼仄。新会区、江海区主打刚需、首改需求,房价9500-12000元/平方米。

  客户结构:本地客户占比约80%,少量港澳客不足10%

  限购后外地客群丧失购房资格,本地客户渐成市场成交主力,成交占比在60%-80%之间,部分高价盘有少量的港澳客户,成交占比约10%。本地客户有一定地域鄙视链,新会、江海两区客群会去蓬江区买房,但蓬江区客群不会外溢至新会、江海两区。并且,本地客户对价格敏感度较高,在同一片区更倾向低总价产品,即使品牌房企也难以获得品牌或者产品溢价。

 营销去化:8成以上项目皆运用渠道营销,碧桂园、恒大全民营销

  随着市场转冷,8成以上在售项目皆运用渠道分销,渠道导流的客户资源仍以本地客户为主。恒大、碧桂园更擅长全民营销,恒房通一星期即可结佣,凤凰通则奖励3年物业费。在售项目优惠力度有限,碧桂园中海瓏悦府一次性付款98折,但全款客户寥寥。

  产业发展:有产业支撑,产业人口持续净流入,置业首选江门东站

  区别于临近的肇庆,江门有产业支撑,人口持续净流入。产业园区集中分布在临近中山的高新区,以加工制造业为主,企业不乏怡宝、海信等。该片区产业人口置业首选临近的江门东站板块,房价1.2万/平方米。

  展望未来,粤港澳大湾区属长期发展规划,短期对江门房地产市场利好程度有限。而在限购政策的作用下,外来投资客早已退场,本地客群仍是市场成交主力。预计2019年江门房地产市场整体运行平稳,成交量同比基本持平,或者小幅回升,房价上涨空间着实有限。

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