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[中泰证券]核心城市落户放宽,城市群+都市圈”规划进一步落地

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-12  来源:中泰证券  浏览次数:2586
核心提示:今年新型城镇化建设任务,提出了常住人口与户籍人口城镇化率平均提高1%以上的明确目标,同时加大户籍改革力度。

  4月8日上午发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,通知提到:“城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模”…“对于超大城市,要推动产业和人口向一小时交通地区扩散,而收缩型中小城市要严控增量、盘活存量”…“深入推进城市群发展”…“培育发展现代化都市圈”等等,释放出一系列重要信号,我们做出以下三点解读:

  加大户籍制度改革、限购政策进一步放松

  今年新型城镇化建设任务,提出了常住人口与户籍人口城镇化率平均提高1%以上的明确目标,同时加大户籍改革力度。我们依据住建部2019年初发布的2017年城市建设统计年鉴,统计出本次受益落户放宽政策的城市共78个(城区常住人口1000万以上超大城市4个,500-1000万特大城市5个,300-500万Ⅰ型大城市10个,100-300万Ⅱ型大城市59个)。落户放宽政策涵盖了几乎全部一二线城市与部分强三线城市。考虑到户籍限制本身是限购的一环,《通知》也可以解读为一二线及部分三线城市限购政策的放宽,这一调整扩大了重点城市满足购房资格人群数量,推动潜在购房需求释放。我们认为在放宽落户刺激下,结合当前一二线城市市场部分回暖的现状,核心城市的房地产市场韧性将进一步巩固。

  成渝城市群地位提升,“城市群+都市圈”进一步定义

  1)《通知》除开对传统京津冀、长三角、粤港澳区域建设强调之外,新列入成渝城市群发展规划,利好成渝区域有重点项目布局的房企,如蓝光发展、金科股份等。

  2)《通知》提到“对于收缩型中小城市要严控增量、盘活存量”,我们认为这是一个重要的政策反转:今后或不再严控一线城市人口规模,也不盲目去扶持中小城市扩张,让市场去配置资源,使经济更有效率的发展。从社会发展规律看,人口倾向流入高收入高效率的地域,综合竞争力高的城市,既一线、部分二线及强三线城市,未来的房地产市场将更具发展潜力。

  3)《通知》阐述了“合理疏解中心城区非核心功能”、“推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散”、“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”等具体发展思路,我们认为利好事先在城市群附近有项目布局,在政企合作、新城规划、产业转移承接方面有丰富资源与经验的房企,如华夏幸福等。

 强调市场对资源的配置作用,人口净流入、城市发展综合潜力成为新指标

  城市群+都市圈”概念打破了传统的行政区域划分,目前看部分归属三四线的城市,凭借区位及产业发展优势,房价已经高于部分弱二线城市,且未来依然有增长潜力。考虑到主流目前房企在三四线的项目布局大多以城市综合发展潜力,人口净流入等指标进行严苛挑选,从基本面看未来依然有需求韧性。因此,我们认为:1)《通知》不能片面解读为利好一二线、不看好三四线,对于主流房企,不只是一个结构性利好,而是一个全局利好,但对布局在发展潜力较差的四五线城市地方型小开发商来说,可能出现踏空局面,而也这将促使行业集中度进一步提升。2)进一步看,考虑到当前市场回暖呈现结构性行情(18年涨幅较少补涨),且19年往后的政策调控将以因城施策为主,未来楼市或将延续结构性、区域性行情,对于主流房企来说,战略布局、城市研判、项目选址等决策将起到更为关键的作用。

  投资建议:《通知》里包含的如放宽核心城市的落户限制、鼓励社会资本参与都市圈建设与运营、让市场主导人口资源配置等重大调整,超市场普遍预期,大型房企在资源配置及项目挑选上的优势凸显,促使行业集中度进一步提升;叠加当前市场局部回暖,政策及资金面持续改善的背景,或引导板块整体估值继续回升,我们推荐:1)在重点城市深耕的行业龙头:万科A、保利地产、旭辉控股集团;2)布局围绕核心城市群、都市圈的标的:新城控股;3)聚焦城市群发展,在政企合作方面经验、资源丰富的房企:华夏幸福。

  风险提示:落户放宽政策出台低于预期,房地产市场销售低于预期。

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