如果东铁管巷地块没被撂荒15年的话，南京第一高楼本应出现在新街口，在国际金融中心西南面，名叫“金陵福光”。金陵福光的设计效果是下面这模样，佛手能够变换颜色：但是，时乖命蹇，从2004年第一次推向市场到2019年，在中国房地产市场迅猛发展的这15年里，坐落于“中华第一街”的这一黄金地块，却一直只充当着地面停车场的角色。15年内，前前后后，换了5拨开发商，前4拨分别是长江下游的上海民营非开发商、长江下游的上海民营小开发商、长江上游的重庆民营小开发商、江苏省属国有企业。在路中央孙中山先生的注视下，乱烘烘你方唱罢我登台，不将这里当故乡。到头来，都是能力配不上欲望，虎头蛇尾，为他人作嫁衣裳。在第5拨开发商手里，项目计划投资120亿，其中地价为47.7亿。主楼高度从518米降到268米，不再去争什么第一高楼的虚名。项目名称也由“金陵福光”改成了“金陵中环”。外观正常了好多，成了一个中规中矩的商业综合体：香港置地自称要在项目中应用各种香港先进经验，包括把空调温度控制在18度以下，以便白领们像港片里的精英一样穿西装打领带。另外，根据规划，新街口区域的商场也将学习香港中环，通过“空中连廊”贯通。以后去新街口逛街，再也不用担心被地下那24个出口搞蒙逼了。
否认9年前的并购抽屉协议老股东要求瓜分国有上市公司23亿。如上所述，地块被撂荒十多年后，南京市政府决定找香港的和尚来念经。城头变换大王旗，新街口铁管巷地块开发商的演变过程如下：2004年，地块首次出让时，来自长江下游的民营非开发商上海全日通投资有限公司、上海卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元竞得。一年后，两家公司无力缴纳剩余的土地款，地块被政府收回。2005年，地块重新拍卖，同样来自长江下游的民营小开发商上海泰龙房地产发展有限公司以5.2亿元的底价中拍。上海泰龙拍下后，拉着江苏省属国有企业——凤凰股份（2010年借壳耀华玻璃上市，证券代码600716）参与开发。凤凰股份自称为财务投资者，投资金额不大，仅为1000万，持股10%。重庆润源接手后，项目公司的股权结构变成重庆润源74.81%、上海泰龙22.69%、凤凰股份2.5%。重庆润源刚接手时，上海泰龙本打算把手头22.69%股权转让给重庆信托。不知什么原因，交易后来没有实施。
3年后，2010年，重庆润源认输，决定退出，将74.81%股权转让给凤凰股份。重庆润源在项目公司的投资额为3亿，收回6.5亿，3年的投资回报率为117%。重庆润源退出的同时，上海泰龙和凤凰股份之间，还有一份抽屉协议。这份抽屉协议并没有作为重大合同在上市公司层面对外披露过。根据凤凰股份这两天公开披露的诉讼信息，这份抽屉协议的内容是：政府收回地块时，项目公司退给上海泰龙0.97亿，冲抵其对项目公司的0.91亿出资，付完这0.97亿后，政府补偿的钱再多，也与上海泰龙无关，由凤凰股份一家享有。
这份协议有点奇怪。凤凰股份为什么不选择当时就付0.97亿让上海泰龙走人？凤凰股份当时难道付不起钱，还是凤凰股份对于政府是否收回土地没有信心？还是担心南京市政府看到项目公司是国资独资，是自己人就不愿意多给补偿款？基于现有公开信息，不好猜测。凤凰股份按照2010年的抽屉协议，指望打款0.97亿给上海泰龙，再要求上海泰龙把项目公司22.69%的股权过户给自己。凤凰股份实在没有办法，这么大一笔钱，没人敢作主说就算了，也顾不上捅出抽屉协议后被证监会处罚进而被股民起诉的风险，向法院起诉，要求责令上海泰龙配合过户。上海泰龙方面，看到项目公司从政府那里得了23.2亿，自己持股22.69%，将近四分之一，却要被人用不到1个亿打发走，觉得做的是亏本生意。起初只是不配合，后面一看，凤凰股份竟然撕破了脸要打官司，也便不管不顾，向法院交了诉状。诉状里，对于2010年的抽屉协议，上海泰龙的说法是，抽屉协议说的只是资金往来上的事，是财务层面的事情，自己并没有因此让出项目公司的股东资格，股东资格仍在（说实话，理由比较牵强。如果真有这么大的漏洞，那说明凤凰股份应当多花钱请好点的律师）。因此，对于项目公司新拿到的23.2亿，有权按股权比例分享。
上海泰龙的诉讼请求是分得23.2亿中的5.3亿，外加按24%的年利率计算出的6000万利息。这个上海泰龙并不是个好欺负的主。2010年至今，打了三四十场官司，从基层法院一直打到最高法院，诉讼经验非常丰富。补偿金额=重新出让时相同用途的楼面成交价×地块原出让建筑容量。也就是说，这块地，2018年卖给香港置地时，南京市政府得了多少钱，就向开发商补偿多少钱，中间没赚差价，算是良心价。对于上海泰龙，2005年投入的9100万，如果在2019年能够收回5.9亿，年化收益率是13%，算是笔不错的买卖。
只是，在耽误南京核心商圈发展规划这么多年后，要是还让他从省属国有企业手里抠走5.9亿，南京中院的法官大人们，估计得担心被南京人民一BD糟地骂死。
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发布日期：2019-08-12 来源：并购大讲堂 浏览次数：3905
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