深圳“网红盘” 深业中城在10月21日获得预售证，在深圳楼市掀起了轩然大波，“7位数”喝茶费、预计将有4000人参与的传言满天飞。对于开发商深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”，00604.HK)来说，深业中城也是其冲180亿元业绩目标的有力保障。

  深圳控股首席运营官朱国强在8月底业绩会上曾强调：“我们并不是销售规模大的公司，在销售节奏上心里一直有谱，今年全年180亿元销售目标是没问题，推盘节奏都有自己的安排。”

  深业中城“转租为售”

  之所以成为“网红盘”，主要是深业中城地理位置优越，位于香蜜湖豪宅地段。因为“限价”政策的存在，深业中城价格十分亲民，最低价10.8万元/平方米，整体均价在13.1万元/平方米。而周边二手房挂牌价都超过12万元/平方米。

  2018年深圳有数个“网红盘”吸引关注，从招商蛇口“海上世界双玺”、万科的万科蛇口公馆到华润置地的华润城润府三期，凡有摇号，都出现出现扎堆的现象。

  深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者。而限价政策导致一、二手房价格倒挂，尤其是豪宅价格出现巨大的利润差，更是吸引着另一批想要投资获取财富的买家入市。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“豪宅一向是楼市的风向标，无论是市场好还是坏，豪宅盘的表现都会比较突出。而目前拿预售证或开盘的豪宅盘，一般都是网红盘，本身受到的关注就比较大，因此其开盘的风险较小，开发商也乐意先推此类产品。”

  尤其是深圳项目高毛利率，素来也是开发商喜爱的产品。深圳控股深圳项目毛利率较高，达到了47.8%，远超其他城市平均毛利率31.5%。这也带动了公司物业开发毛利率在今年上半年达到了37.7%。

  值得注意的是，该盘在2017年12月曾被其改造成深业上居产品线，这一批88亿元货值的产品一套不卖全部转做了长租公寓，也引发了市场关注。

  彼时，深圳控股副总裁董方曾回应称：“因为很多政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的财务结构。但是短期内对公司销售额确实会有一定程度的影响，不过资产还在我们这里，我们持有增值的利润一样可以计入利润，对于我们影响最大的就是现金流。”

  熬过了近2年，深圳控股终于迎来了房地产市场的回暖，刚性需求和改善性需求释放以及新房供应量的显著上升，深圳新房成交活跃。深圳中原研究中心数据显示，9月新房市场网签5421套，环比上升25%。

  尤其是深圳豪宅市场表现抢眼，其中一手豪宅网签288套，环比上升93.3%，成交均价为101199元/平方米，环比上升2.9%。尤其是1000万元以上豪宅成交占比大幅度上扬，这也恰恰是深业中城所处的价格段。

（深圳豪宅成交情况）

  深圳控股业绩压力

  对于深圳控股来说，熬过了漫长的冷淡成交期也实属不易。2017年深圳控股全年业绩只达到了人民币115亿元，同比下降约40%。2018年3月的业绩会上，深圳控股董事会主席吕华在业绩会上直言：“2017年目标主要是保利润，而不是保收入。因为公司项目所在地都是受到严格限价限购，不得不把原本要销售的项目推迟入市，或者像深业中城那样转成长租公寓来出租，以至于造成收入下降。”

  2018年上半年，深圳控股仅完成43.08亿元销售业绩，虽然下半年推货增加，使得其调高了业绩目标，从150亿元至200亿元，不过最终完成了164.5亿元，虽有突破仍未达预期。

  为了促使销售额增加，从2018年第四季度开始，深圳控股通过大宗交易、加快推货。这也和其目前手中的产品有关，数据显示，截至上半年6月末，深圳控股手中住宅类型为47%，商业类型为53%。占比较大的商业，在深圳目前去化不佳的情况下，大宗交易是个好选择。

  深圳控股董事会主席吕华今年3月曾对中国房地产报记者解释称：“大宗交易出售价格没有和普通散售市场价格差别很大，我们是可以接受的。住宅市场回暖明显，写字楼则是市场过剩。而且写字楼价值高，大宗交易是销售渠道，有很多优势，我们一直在寻找好的机会。”

  对于深圳控股来说，其必须要走得更快，今年上半年物业开发业务结转销售收入23.72亿港元，同比下降74.5%；公司未结转收入的预收房款为150亿港元，计划年内竣工的项目约占70%。

  但是从下半年推售计划来看，住宅计划去化25%-35%，相比其他房企去化率并不高。对于深圳控股来说，此时需要“网红盘”深业中城的销售来给业绩打一剂强心针。

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