话说当下的房地产行业，有几人像万科前董事长王石先生那般，花上一年时间去读罗马史，去研究中世纪的欧洲？咱说这话的意思是当下的房地产界像极了中古时期的欧洲。

自从上个世纪90年代，为了给改革找到切入口，国家选择了尚未形成强大利益集团的房产、医疗和教育三个领域作为改革的三个方向。现在看来，这三个领域事关民生，其实是最需要政府国家看得见的手强力掌握的部门。但是从人类发展史上看，对于中国这样的体量和政治体制的国家，不论是市场经济还是政治制度改革，都找不到先例。美国的历史才不过200余年，而且其发展历程也充满了血腥，况且现在看来似乎前景黯淡；欧洲则总共加起来也不过我们一半那么大，南北经济悬殊，又有那么一大堆号称有社会主义成分的国家福利主义制度。所以中国当时摸着石头过河，只能是先从容易着手阻力最小的地方入手。

就是这样，各路神仙和资本便大肆进入房地产行业，一方面开始建立市场化模式，另一方面迅速推翻了旧有的福利分房制度。这个过程又像极了当年野蛮的哥特人蜂拥难下，迅速摧毁了西罗马帝国的情景。此后的情景也更是类似，这些野蛮人有能力破坏一个旧世界，而他们的文明程度又不能支撑其建设起一个新世界，所以欧洲从此便进入被称之为“黑暗一千年”的混战时期，各个封建领主从出生那天起便要学会打仗，整个欧洲也被分割为数千个大大小小的公国、王国、领地。最小的领地只有11个居民。当然啦，1000多年武斗下来，分分合合最后形成了当今欧洲的各个民族国家的格局。

英国的脱欧代表着一个欧洲历史上的黄金时代的结束，究其原因，经济问题肯定是主要焦点。国与国之间和房地产之间有一点很像，就是有地盘边界，有自然地理条件限制。而对比中国的房地产和西方房地产业，会发现有许多重大的不同。首先是资本的来源和资本管理人的不同。在西方，资本和资本市场的孕育有着1000多年的历史，其雏形可以追溯到古希腊时代，而其法律形态可以追溯到古罗马，从凯撒、屋大维时期开始，罗马就有明文法律规定了贷款利率的上限，而且奥古斯都还曾两次颁布命令，以国家干预的方式，免去平民承担债务的全部利息，说明在那个时期，罗马共和国便已经存在有大规模的资本市场。这样算下来都2000年了。也正是在这样长久的资本运行过程中，西方才有了一套完整的资本运作理念和运作技术，更有了一套培养“资本家”的方式，尤其是十五世纪威尼斯人发展完善了复式记账技术，更是将资本运作提高到专业水平。所以，对于这些把握资本投资理念和技术的“专家”们才称之为资本“家”。而中国则不同，从计划经济猛然冲进“自由市场”的这些人，一类是早几年趁着双轨制的差价挣到钱的，另一类是怀揣着国营资本的大无畏者，他们所凭借的一是大把的钱，二是少数官员权力寻租的欲望，这些手握资本的人对于房地产的本质，对于资本投资的本质，并没有多少知识——那个时代也不需要你有这些太多的知识，你只要明白什么是砖混结构便好，这些人都是“砖家”。现在很多跳出来表现英明的经济学家，在那时都是说笑话的。

中西方房地产业的另一个大不同在于，西方资本主义世界很少能有机会向中国房地产商这样以气吞山河的方式拿到那么大的完整地块，这些地块往往能容下几万居民，够装下西方国家一个小城镇的全部人口。这么大的体量对于西方地产商来说，恐怕也只有羡慕的份，他们既难以在私有产权条件下拆迁出这么大的完整地块，也很难在当地解决这么大的销售市场。因此，在建设规划的理论方面，现在的理论已经力不从心了，而我们中国人则不怕，在过去的美好时光，只要有这样的房子出现，好像体量越大越好卖，因为政府会早早的将相关公共配套设施弄到位。然而本人则对此有些悲观的预测，正是这些大而无当的小区，未来在房地产的喧嚣尘埃落地时，诸多问题将被暴露出来，引发居住者切身痛苦，从而产生社会矛盾，而解决这类矛盾，很有可能会发生比当初建造它们更大的成本（经济和社会成本）。

虽然中外都有几千年的城市化生活的历史，但是每一种文化结构都有它与众不同的城市化形态。举例世界上几处著名的国都来说，共和制帝制时代的古罗马城市，最显著的特色便是“面包和马戏”，即所有穷人都因为有免费小麦领取而不会饿死，而所有的执政官或者皇帝，哪怕是凯撒，都得自掏腰包新建为市民服务的公共设施，比如饮水系统、下水系统、角斗场、大剧院等，不尽如此，为讨好市民，他还得在发生重大事项时，掏钱请全体市民狂欢几天。而在稍早的波斯帝国的波斯波利斯城，我们所见处则多是对统治者歌功颂德、彰显威仪战功的建筑，普通民众并不在王的眼里。而晚些的汉长安，则又介乎于两者之间，既要有巍巍宫阙来张扬天子的威权，又要介意小民百姓的安居乐业，故而汉长安早在建设之初便大致做到了全城规划。这种理念到唐时达到了最高处，街坊的划分和宵禁的管理，以及全城上下水的统筹，都表明了唐代城市和居住区张弛有度的管控能力，这在当时的全世界都是最先进的。与唐代同时期的欧洲和阿拉伯世界，此时都在一片混战之中，所谓城市大多只是从城堡发展而来的保命体系，除了伊斯坦布尔尚具规模外，其他都不及中国的每个县城。而到了宋朝，无论北宋南宋，城市经济都空前发展，此时中国人的生活水平和文化水平，欧洲人连童话中的想象力都不够。因为他们生活的太可怜，甚至贵族们也不及俺们乡下的土财主滋润，贫穷限制了想象力呀。

我曾经很推崇法国人亨利·列斐伏尔的空间理论，他的哲学思考对于我们中间有“情怀”的房产企业家以及相关的政府官员和规划设计人都会有极大的启发。但列斐伏尔怎么说都是法国人，他的思考也同样受到地域和文化的限制，特别是文化上的差异。他的很多观念是可取的，比如他认为设计和建造房屋是一个空间产品的生产；都市是一个生产关系的再生产，而这种再生产不再和生产方式的再生产同步，它通过日常生活来实现，通过娱乐和文化来实现，通过学校和大学来实现，通过古老的城邑的扩张和繁殖来实现，也就是通过整个的空间来实现。特别是列斐伏尔对于空间与时间的关系，也有了一定的认识——虽然他的这种认识是从资本主义条件出发的，准确来说是受马克思《资本论》的启发，但他毕竟从表观上揭露了“时间”的特征，这些特征又恰恰是当下的“互联网经济”所争夺的资源。列斐伏尔这样写道：“这种空间的‘特征’，就在于形式和内容的结合。而与这个空间相对应的，是具有同样特征的‘时间’。这种时间是一种高级的财产，一种高级的商品，被人们买卖着：劳动时间、消费时间、娱乐时间以及行路的时间等等。它是在生产性劳动的功能和日常生活的生产关系再生产功能中被组织起来的。‘逝去的’时间不是所有人的时间，因为需要为他们支付昂贵的费用。所谓的‘自由时间’仅仅是那些非连续性的时间，就像维持在一般领域中的那些时间。至于受到限制的时间，即运输和繁文缛节的时间，我们已经知道它是怎样在劳动过程中以一种拆解的方式被连接起来的。”（《空间与政治》第2版，人民出版社，李春译）

如果列斐伏尔有幸见识到中国的房地产业并对中国传统文化有深入的了解，那么对于其思维的完整会助力更大。在中国传统文化中，宇代表空间而宙代表时间，在中国人的思想中空间与时间是并存不悖的概念，一般地，“宇宙”两个字总是同时出现，因为我们古人有关“天”的理念就是一个在静态无限的空间中充满活泼流动的时间这样一个理念。在这一点上，古代各家的哲人都高度一致。而延续于古希腊的哲学则不同，西方哲学往往将空间和时间分为两个不同的、可以独立开的事物，这一点从文字上也可见到，西方不论何种语言，空间与时间是不同的词汇，而中国人则不同，空间、时间都有个“间”字，这个“间”含有两个事物相融合的部分，也表达着两个事物的相互关系，用现代科学定义上来说，它表示着两个事物的“集合”部分，实际上它还明确指向一个抽象的物理点，一个“境”。举例来说，老子所说的“空”，就应该理解为同时包含有空间和时间那么个概念。所以在中国传统文化中，儒家、道家以及被改造成中国化的佛家，其共同的一点便是讲求如何“经营管理”那个“间”所含有的各种关系，包括自然与人、人与人等各种关系，只是侧重点不同而已。因此在引进西方建筑形式、技术手段、规划理念而打造的城市小区，从一开始便埋下了文化冲突的种子——比如中国人的生活空间和环境是希望中的那种带有园林意境的宅院，既有接引自然、开门悠然见南山的便利，又有将尘世关出门外悠游鱼之乐的情趣。而这一切是现代小区怎么都弄不来的。

列斐伏尔还有一样是想不到的，即在全部土地为国有资产的条件下，引入了私有化房产的品种。从而长成了一个奇怪的东西，房地产商名副其实的将空间变成了工具化的商品，在社会主义的土地上长出了资本主义的苗子，“不动产”被动产化了，空间成为了由土地所产生的商品，成为一种新的投机标的，房子变成了“流动的财富”，被卷入交换的洪流中，卷入了金钱和资本的涨潮与退潮中。虽然在中国还没来得及证券化，但是它被作为投机工具的可能却一直存在。并且在房产商人的怂恿下，在强大的西方式文明话语权条件下，把西方理念包装成先进的、科学的、精英的、而且是“政治正确的”。于是，“把空间当成了一个工具来使用，一种用来实现多个目标的工具；分散工人阶级，把他们重新分配到指定地点；组织各种各样的流动，让这些流动服从制度规章；让空间服从权力，控制空间，并且通过技术官僚管理整个社会。”（列斐弗尔《空间与政治》）

正是由于房地产“砖”家们大跃进式的高歌猛进，一举将房地产行业冲入了国民经济的支柱产业，举足轻重，而在同时没有人从一开始便认识到其事实上有着一种“组织社会”和“空间生产”的内涵。正如前面说的那样，实际上房地产也不仅是一个经济活动的门类，它也通过自身行业在构造者社会的其他方面。比如说它直接进行着社会阶层的划分，房价实际上便是一个门槛，用经济能力直接标明财富阶层，“比它低的都不要”，每一个楼盘的广告，都直接或间接的做出了等级暗示，标榜着进入“上流社会”的诱惑，宣扬成功者的骄傲和虚荣心，从很多楼盘都会取一个洋名上，就可以看出西方意识形态和财富等级的价值观在中国房产业具有绝对的话语权。

然而物极必反，这是中国式的智慧。正是由于这种强行移植的文化，使得房地产业似乎在自己放逐自己。须知中国人从远古开始就已经在这块土地上通过各个族群的选择，发展出了一整套以血缘宗亲为代表的社会结构，在此之中，有着一套完整的、互相契合的人际交往礼数和君臣父子的序级，并发展出一套以天人合一的，我以为是当今世界最适合于人与自然共存的生命哲学（哲学这个词来描述中国思想真是太狭隘了）。以建筑来说中国的大木建构的卯榫结构，从形式和内容上，以及从他抗震、柔性、富有弹性等等特性上，映射出一种和谐和富有张力的“关系”，而这种“关系”恰恰是我们中华民族文明能不间断的绵延几千年，统治体系稳定几千年的根本保证，从这一点上来说，西方文明只能算失败者。虽然列强门挟着坚船利炮的殖民优势强行鼓吹其价值体系并掌握了当今世界的话语权。但是当我们在经济上重新回到历史上唐宋明在世界上的地位之时，我们会重新自己掌握话语权的，这一趋势所有人都该明确看到。当下的中美冲突乃至中西方冲突，表面上是经济冲突，实际上是话语权彼消此涨的冲突。中国传统思想的回归已然在90后00后中开始了，而被人们以复杂心态评论的广场舞大妈表面看是健身，实际上是骨子里那种家族群居式的交流需求。美国人布莱恩阿瑟和诺贝尔经济学奖获得者诺斯多阐述了文化和制度上的“路径依赖”现象，他们所不清楚的是，从生物学上看，DNA的遗传只是组织细胞结构上的现象，而人的行为和文化习惯是通过RNA的“表观遗传”来传递给后人的，所以未来的房产业，不论规划还是设计都必将被我们本以为是被西方文化洗干净脑袋的年轻人逼回到中国人的审美和精神境界上来。

未来，对于要策划和建设数万人生活小区的房地产商来说，必须清楚的看到自己承担的历史责任和社会责任，那就是你在进行着一个社会群体的生态系统构建，它事实上牵连着人们在社会生存的方方面面，包括政治的、经济的、社会的、法律的、道德等等各个方面。所以我说各位要安排族群生活的大佬们，光有现代的、科学的、先进的、环保的规划设计建造技术知识远远不够，中国房地产界未来需要的是具备尧舜那样精神境界和道德水准的领袖！因为你要打点数万人的生活。

也许词语有些夸张，但是我说的皆为现实，可以留待未来证实。事实上，我们现在的小区规划中考虑最多的是商业利润的实现。比如说，中国人传统生活中一日三餐皆有分工和各自的文化内涵，一个早餐看似简单，却在生活场景中扮演着极重要的角色，哪怕是个糖粥店、大饼油条豆浆店，甚至是文化内涵更为丰富的苏式面条店，那份精致的浇头，不仅是人间烟火气，更是一种文化品位。黎民百姓每天生活在这样的场景中，才能体会到中国人生活的“滋味”，这也是一种“乡愁”。而今的小区只想到了门面房，只会宣传“一铺富三代”，何曾会念及这种文化义务？

对于那些捞着一票是一票的短期行为我们不必说太多。而对于那些希望品牌成为百年老店的房产企业，现在已经不得不面对以往集体狂欢留下的苦果。首先是房价的过快拉升远超居民收入的合理承担能力，实际上已经严重挤压了当下和未来相当长一段时间的利润空间，因为居民的恩格尔系数是个现实存在，房价的上涨必定会按照“等差序列”方式向四面八方扩散，然后又会反过来伤害自己。除此以外，政府在土地财政的愉快时代之后，也越来越感受到由此而带来的综合社会问题，买不起房是中国人最大的焦虑，我们自古以来就是农业定居社会，没有游牧民族随处搭帐篷的基因，更不适应租房居住的那种“漂泊感”，可以漂上几年，但结婚生子却一定要有房，要有安定感，有房还代表有安全感。安居才能乐业。所以，若是买不起房、看不起病、上不了学，这三样是老百姓最不可忍受的，必将引发对当权者“合法统治基础”的质问。所以，房价这种敏感指标已经让所有人都隐隐感到痛苦——尽管痛苦原因不同。

如此，对于房地产业来说，知道往哪改变是最重要的，而眼下，则首先要“活下来”，要一边活一边想法改变。苦日子才刚开始，一直到等到房价在居民恩格尔系数中达到一个合理空间才能再松一口气。

慢慢熬吧。

二0一九年十月

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