继保利物业提交上市申请后，另一家大湾区房企时代中国控股也分拆其物管公司时代邻里上市。12月9日，时代邻里刊发招股章程，并将于12月19日在港交所上市，拟于明年加快收购脚步。

  东北证券房地产行业分析师张云凯在接受《证券日报》记者采访时表示，相比地产公司，物业公司有着轻资产、收入稳定等优势，能从资本市场获得较高的估值，这是近年地产公司热衷于分拆物业上市的原因。目前，中国物管行业集中度仍然很低，物管公司若能在增值服务、市场化拓展和其他业态上不断深化，形成核心竞争力，有望得到持续的发展。

  时代邻里拟全球发售1.62亿股，每股发售价介于4.23港元及5.80港元之间，预计募集资金为7.69亿港元，股票市值为38.44亿港元至52.7亿港元。公司表示，募集资金的65%将用于业务扩张，寻求战略投资、收购机会和发展战略联盟，其余15%用于打造智慧社区，10%发展一站式服务平台，10%资金用于补充营运资金等。

  “物业公司的收入来源无非就是母公司开发的项目，通过收购可以突破业务范围，这将成为物业公司扩张业务的重要手段。”财经评论员向《证券日报》记者表示。

  不难看出，时代邻里近年来频频发动收购，在物业领域跑马圈地。

  2015年至今，时代邻里前身时代物业管理共斥资6446万元人民币分别收购物管公司珠海市原兴、广州万宁、佛山市合泰、清远盛业及清远市荣泰100%股权。2016年8月份，时代物业管理以人民币2605.2万元收购骏安电梯70%股权，涉足电梯安装及维护行业。今年2月份，时代物业管理以4536.4万元收购广州东康，后者主营物业管理及市政环卫服务。

  截至2019年6月30日，公司有204个物业管理在管总建筑面积逾3470万平方米的在管物业管理服务项目及六个在管总建筑面积逾800万平方米的市政环卫项目。

  成功赴港上市实现“输血”后，时代邻里收购的脚步还将加快。

  时代邻里在招股说明书中表示，2020年至2022年，公司预计收购4家或8家物管公司，标的在管总建筑面积超过5000万平方米。此外，公司计划三年内收购四家提供电梯相关服务的公司、一家提供清洁服务的公司及两家提供市政环卫服务的公司。

  从财务数据看，时代邻里业务增长迅猛。营业收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年营收同比增长48.1%至4.56亿元。时代邻里净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年，其净利润同比增长50.7%至4180万元。

  同时，受益于第三方业务拓展，时代邻里收入中来自时代中国控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年，来自时代中国控股开发的物业提供的管理服务收入占管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

  不过，在扩张期，时代邻里的现金流量波动较大。2016年全年，公司经营活动现金流出438.3万元。2019年上半年，公司经营活动现金流量净额为负，共计流出8.47亿元，主要用于结清与时代中国控股旗下公司的款项。

  同时，时代邻里的资产负债率一直处于高位，2016年至2018年其经调整的资产负债率均维持在90%以上，2019年上半年，该数据则下调至82.6%。

  东北证券房地产行业分析师张云凯在接受《证券日报》记者采访时表示，物业公司财务杠杆较低，即有息负债是极少的。物管行业的资产负债率体现的主要是经营杠杆，包括两方面，一方面是预收业主的物业费，即提前交的物业费，一方面是上下游的应付账款，如劳务费、工程款等。

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