继三巽控股集团有限公司（下称“三巽控股”）、港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙地产”）后，又一家中小房企选择赴港上市求出路。

  11月29日，大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”）向港交所递交了招股书。公开资料显示，大唐地产于1984年在中国台湾成立,在创建年限上早于大部分的大陆房企，创始人为余英仪。1994年，大唐地产将总部迁往福建厦门。

  值得注意的是，虽然总部位于厦门，但是大唐地产在厦门的项目却不多。招股书显示，截至今年9月，广西单个省份的土地储备在大唐地产土地储备总量中占比达35.3%，另一方面，广西也同样是其业绩贡献主力区域。

  此外，与其他拟上市的中小房企一样，大唐地产也存在着高负债率、高融资成本等问题。招股书显示，2016年至2018年，大唐地产的净负债率分别为1085.3%，1087.9%和408.8%，今年上半年净负债率虽降至185.6%，但仍位居高位。

  由于大唐地产的官网显示“网站升级中”暂打不开，《投资壹线》就其项目集中在广西区域及高负债率等问题致函其在天眼查所显示的邮箱，截至发稿未获回复。

  千亿目标疑难达成

  此次递交招股书距离其首次上市隔了整整10年。据媒体报道，大唐地产曾拟定于2009年在香港挂牌，上市工作已在筹备中，但因创始人的变故而搁浅。

  而此次重提上市在业内看来与大唐地产的千亿目标有着密不可分的关系。据公开资料，大唐地产总裁郝胜春曾在2018年公开表示，未来3年将冲击500亿元销售目标，2019年将这一目标更改为“3年冲千亿，进入全国50强”。

  克而瑞数据显示，2016年至2018年，大唐地产销售额从86.1亿元增长至308.6亿元，年复合增长率达到53%，排名也从第149位窜升至第77位。

  2019年1-11月，大唐地产的销售金额为298.3亿元。据媒体援引业内人士说法表示，预计大唐地产2019年全年销售额为300多亿元，与千亿目标有很大的距离。而同期内位居50强的越秀地产销售额为604亿元。

  财经评论员严跃进指出，很多企业都在提“千亿”目标，但客观来讲，当前房地产行业环境下，市场周期、政策调控等都是企业发展过程中需要注意的。

  土储方面，截至2019年9月30日，大唐地产应占估计建筑面积约为780万平方米，高于近期赴港上市的三巽控股、港龙地产，后两者的土地储备分别为420万平方米、471万平方米。

  不过，相比较今年前11月位居50的越秀地产来说还有较大差距。克而瑞数据显示，2019年上半年，越秀地产总土储建面为2144.8万平方米。

  大唐地产在积极补充土储。11月5日，福建漳州出让3宗地块，大唐地产6.07亿元竞得两宗；10月11日，大唐地产以总价约2亿元拿下广西南宁一商住地块。此外，据《投资壹线》不完全统计，2019年以来至今，大唐地产共斥资近75亿元拿地。

  重仓区域违规频发

  一个需要注意的现象是，大唐地产规模一路高歌猛进的同时，其营收增速却不同步。招股书显示，2016年至2018年大唐地产营收从20.76亿元增长至54.96亿元，年复合增长率为38.03%，低于销售额53.04%的年复合增长率。

  在业内看来，营收增速跟不上销售额增速很大程度上与其权益销售占比骤降有关。据媒体报道，大唐地产2018年前11个月的权益销售额为231.1亿元，权益占比为95.22%。今年同期的权益销售额为162.5亿元，同比减少68.6亿元，权益占比大幅下滑至52.66%。

  目前，大唐地产已布局厦门、泉州、漳州、福州、南宁、柳州、贵港、天津、长沙、西安、贵阳、莆田、北海、重庆、岳阳等城市，最集中的还是南宁、漳州和天津。 

  招股书显示，截至今年9月底，漳州、南宁、天津三个城市的土地储备在公司总土地储备中的占比分别为10%、28.2%、16.7%，期内上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%，为大唐地产的营收贡献主力军。

  业内人士分析，大唐地产把大量项目压在少数几个城市，有可能会造成较大的去化压力，导致企业资金压力上升，负债增加，其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验。

  需要提及的是，《投资壹线》发现，上述区域同样是大唐地产的违规、投诉重灾区。以广西南宁为例。据南宁大唐锦悦青山某置业顾问表示，该楼盘122平户型房源需额外交几十万“外收”。另据和讯网报道，同样是位于南宁的锦悦青山项目“外收”高达48万。

  此外，据网友透露，兴宁大唐果也存在“外收”行为，面对南宁其他楼盘几十万甚至上百万的外收，该网友感慨“兴宁大唐果外收九万是不是可以庆幸收少了”。据多名中介称，“外收”在南宁是普遍现象。

  除了南宁，还有漳州。据厦门微博房产消息，漳州大唐幸福里项目强迫购房人签订装修协议，并声称购房人不签署装修协议，则默认开发商替代购房人做出的选择。

  净负债率高达185%

  随着销售规模和营收的高速增长，与其他中小型房企一样，大唐地产的净负债率也一直居高不下，且连续三年超过400%。

  招股书显示，2016年至2018年大唐地产净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底，大唐地产净负债率达到185.6%，相比2017年来说降幅达902%。可以看见的是，大唐地产也在积极降低负债率。

  不过，185.6%的净负债率仍远高于行业水平。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》数据，2018年末上市房企平均净负债率为92.52%。

  需要提及的是，在净负债率暴降的同时，大唐地产的负债额却是持续增长。根据招股书，其2016年至2019年前6个月期内流动负债分别为146.6亿元、175.9亿元、239.5亿元和242.3亿元。

  也就是说，大唐地产净负债率降低主要在于权益总额的增加。2016年至2019年中期，大唐地产的权益总额分别为3.9亿元，6.5亿元，14.1亿元和22.9亿元。而2018年及2019年上半年权益总额大幅增长主要受到公司股东注资和非控股权益注资，总计达到了6.54亿元。

  此外，在现金流方面，大唐地产也面临着压力。招股书显示，截至2019年6月底，大唐地产期末现金及现金等价物为19.4亿元，而一年以内需偿还借款达到17.29亿元，1至2年内需偿借款达到31.69亿元。与此同时，2016年至2017年，大唐地产的经营活动净现金流一直为负。

  好的一面是，2018年大唐地产的经营活动现金流开始由负转正。招股书显示，2018年及2019年上半年，大唐地产经营活动现金流分别为20.53亿元、29.50亿元。此外，2019年上半年，大唐地产的现金短债比及短期负债比均有所提升，分别上升至1.93、3.39，高于行业均值。

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