疫情“风暴”正向全球范围蔓延，全球金融市场持续震荡，美国股市在不到两周时间内三次熔断，欧股跌幅已经超过30%，尽管全球主要经济体开展了一系列救市措施，为了应对危机，美国打出了“王炸”，美联储当地时间15日宣布将联邦基金利率目标区间下调至0%—0.25%的超低水平，并启动7000亿美元量化宽松计划。但这一政策仅为股市带来不到1小时振奋，旋即再次下行。

  这场疫情所带来的经济、市场、行业格局之变，已经远超所有人预料，置身风暴之中，站在行业前沿阵线上，美好置业联席总裁、美好房屋智造（集团）董事长何飞有着不同想法。

  中国房地产报：你认为此次疫情对整个行业有什么影响？包括影响程度、周期、人群？

  何飞：这种突发性、全国性疫情中国不是第一次遇到，也不是最后一次，随着环境变化，以后可能会更加频繁、影响会更加严重，所以如何发展环境友好、协调好企业与社会关系，人类与自然关系，是每个行业、每个企业家在自身发展过程中都应该认真去考虑的事情。以地产行业为例，如何看待施工过程中的空气污染、水、噪音污染、能源浪费，以及密集的劳动力作业风险，就应该引起行业与政府关注。

  中国房地产报：对于疫情后2020年房地产市场发展趋势有什么判断。

  何飞：我们预计到3月，湖北以外大部分省份将分类有序复工，武汉将在4月逐步缓解并复工。但在较长时间内，武汉乃至部分外部地区将依然保持一定程度的防控措施。一手抓生产、一手抓防控将是上半年景象。

  中国房地产报：这次疫情对于公司发展带了什么样的冲击？有什么计划，如是否会推迟拿地等。

  何飞：此次疫情对房地产和建筑行业既有危也有机。一方面，受疫情影响，房地产企业资金链、销售、拿地、供货均受较大影响，在地产长尾洗牌期间，疫情加速了那些资金问题严重的房企的脱落；另一方面，疫情后也将迎来政策红利，政府会出台一系列金融扶持、减税降费、楼市松绑、增加供地等举措以提振经济。疫情下，一线城市房企大都抱着谨慎乐观态度，多数并未下调全年目标任务，而是在加快存量去化，回笼现金流，绸缪下半年收复增长；预计二季度以后，房地产业将迎来一波回暖行情。因为房地产业有自己的经营周期特点，通常2月是销售额最低的月，一季度也是全年最低的，主要业绩来自下半年，6 月是个小高峰，12 月是全年大高峰。

  参考2013年“非典”同期影响，第二产业在二季度就会恢复。考虑到本次疫情更严峻，以及现在较2003年我国经济总量与增速明显差异，相信对于地产行业长期负面影响是不存在的。这个自信源于我国地产行业才刚刚进入成熟发展阶段，占比GDP比例远没有发达国家高。同时，这次疫情让健康住宅、装配式建筑更加受到社会关注，装配式政策的加速提升十分可期。

  中国房地产报：这次疫情带给你个人的最大冲击是什么？有什么感触？

  何飞：目前，地产行业进入下半场竞赛，上半场拼融资、土地、标准化、快周转，下半场拼的是对客户需求的的深度理解与定制，对各种资源整合能力，以及自身效率与专业水平。房子的概念不再是一个几室几厅空间，会延伸到舒适、安全、居住环境、文化体验、个性化服务等等。这次疫情就体现出一些不一样的需求，比如居室空间通风要求、双卫生间必要性，入户与电梯间独立的过度空间，物业的应急响应能力，社区内电商服务以及社区内的基础医疗资配置源情况等等，所以从这个角度看，疫情会推动健康住宅的发展。

  但以上，我们只是看国内，目前疫情已经发展到全球，包括我们的邻居日韩，大胆猜想，如果全球多个国家大规模传播，包括对中国的二次回传，这就会影响更多国家地区的经济发展，最终是否会引发全球性经济危机目前不得而知。现在全球还有美国的流感、巴西疑似登革热都是潜在的风险点。

  中国房地产报：疫情之下，企业应该怎样应对？

  何飞：我个人觉得也是分短期与长期两个策略，短期是如何应对本次疫情的影响，长期是如何提升企业的抗风险能力以及如何在地产行业升级这个大趋势中持续掘金。

  先说当下，第一，重排资金流管理，目前国内各省市疫情相对有明确的发展预测，各地也相继明确各行业复工复产时间安排，所以房企第一件要做的事就是去摸排每个地区每个项目调整后的计划与工期节点、销售与回款，准确预测未来业务经营性现金流；同时摸排每一笔融资计划的到账时间与风险，并最大力度争取政府与金融机构在新增信贷放款与存量信贷偿还上面的支持，给业务发展提供最大资金空间；对于产业链上游供应商，尤其是中小型企业确保按合同付款，资金好的房企考虑适当提前支付，帮助上游行业渡过难关。第一件事，很多房企都已经作了，通过资金流重排，一些债务压力大、库存积压严重房企就会考虑快速处置一些资产以弥补资金上缺口，市场上就会出现一些收并购以及降价促销现象。

  第二，重塑营销价值，这次疫情对市场尤其对打算今年买房的消费者或多或少都有影响，一是在购买能力上有一定冲击，二是在购房考量点上有一定转变。短期去调整在建在售的产品不太现实，但是在可行范围内结合消费者关注点做一定升级，调整产品价值，同时在营销宣传方面积极打一波，在这个时机点抓住客户眼球，将有助于下半年产品销售，这比单纯的降价吸引市场更有意义。

  第三，抓住战略合作商，在房企资金整体趋紧的时代，疫情的影响无疑是雪上加霜，除了拉动当年销售去化，内部控制成本外，通过与优质上下游合作商建立长期稳定战略合作关系，通过利益捆绑机制，借助合作商资源，缓解房企当年资金压力，也是分摊经营风险的取胜之路。

  中国房地产报：疫情战疫进入下半场，你认为企业如何尽快走出疫情影响？

  何飞：解决了当下生死问题就需要考虑以后持续掘金问题，我个人觉得有五点现在就可以做：一，经营理念革新。地产行业下半场，土地将不再是关键成功要素，资金也不全部依赖于金融机构，运营能力将成为最珍贵资源。单一的空间概念将无法满足客户需求，整个行业的价值链将因为需求升级、行业专业化以及技术应用而重塑，在这个背景下，房企的管理者必须洞见未来，转换经营理念，拥抱行业变革。

  二，业务模式升级。当前市场基本全部是开发商总包模式，面对未来，房企管理者需要探索新的业务模式，定制化与平台式开发将是未来发展所趋，这会给中部甚至尾部房企弯道超车的机会，也会引入跨界搅局者，从而推动行业再一次洗牌。

  三，产品价值延伸。现在已经看到在产品价值供需端上的差异，在这个差异基础上，提前延伸到更多价值领域、拉动需求端升级，将可以在产品层面通过先发优势，形成阶段性竞争壁垒。

  四，供应链布局深化。专业化分工是未来一个大趋势，一家房企将很难同时在产业链上布局多个环节并做到专业，产业链上下游不同企业间的关系将越来越紧密，提前布局以交叉参股和长期战略协议的方式建立稳定高效的合作关系，是未来房企致胜的一个关键举措。

  五，融资方式创新。目前国内地产基金已经在孕育孵化，未来他们将是地产行业主要资金来源之一，房企未来的金融化道路也应该是布局地产基金。今天，房企可以入股投资，也可以吸引专业人才自建，借助新型融资方式，以更贴近消费者的经营方式，不断升级产品的竞争力，建立稳固的产业生态联盟。通过这样的方式经营的房企，资产的流动性更好，资金退出保障更高，以联合体抵抗风险，其负债率、现金流将会是完全不同的概念，企业的抗风险能力也会大大加强。

  中国房地产报：在疫情面前有什么样的心里话要我们传递给行业？

  何飞：其实这次疫情最难过的是那些没法发声的人，尤其那些在为租金、房贷甚至生活费发愁的个人与家庭，作为企业只有在疫情解除后尽快复工复产，并且不断发展，稳定的向社会提供更多就业岗位，提升更多个人与家庭的抗风险能力，才是企业与社会和谐发展的解决之道。

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