7月10日，绿城管理（09979.HK）成功赴港上市，成为中国房地产市场的“代建第一股”。绿城管理是绿城中国分拆出来的“轻资产”代建业务。绿城管理的上市，让人看到下一个行业蓝海——以轻资产运营为主的代建业务。

  在资本市场上，绿城管理上市前的暗盘收报2.88港元，比招股价2.5港元涨15.2%。首日开盘后，绿城管理每股报价2.65港元，较发行价上涨5.6%；首日收盘价为每股3.25港元，较发行价上涨30%。截至7月13日13:30，绿城管理报价4.23港元，当日涨30.15%，绿城管理市值涨到80.8亿港元。

  30+房企分食代建业务

  房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。

  一般来讲，房地产的代建业务是房企在主营业务基础上，纵向多元化战略发展思路的延伸。截至目前，房企中有30+涉足代建业务。此外，目前还有中梁控股等房企提出布局代建。

  房地产代建行业根据委托方的不同，通常被分为政府代建、商业代建、资本代建这三个类型。

  但在代建业务上，房企的具体操作方式也是不同的。有单纯收取项目管理服务费的纯代建模式，代表公司有滨江集团；也有小股操盘形式，如万科；还有类似信达地产的金融投资+监管代建模式等......

  代建业务是扩张企业影响力的一个有力武器。尤其是对于很多深耕区域的房企，如深耕河南的建业地产、深耕西南的蓝光发展等，代建业务都为公司的规模及影响力扩张贡献力量。

  建业地产2019年的合约销售金额约为718亿元，加上轻资产业务的销售额293亿元之后，建业合约总销售达到1011.5亿元，成功跨入千亿阵营。建业在河南省的市占率提高到了11.2%，在河南市场继续保持领军者的地位。

  但总体来说，在整个代建行业，绿城管理一骑绝尘。截至2019年12月31日，绿城管理代建项目覆盖中国26个省、直辖市及自治区的85座城市以及柬埔寨的一座城市，拥有共计260个项目，管理代建建筑总面积为6750万平方米。据媒体，按2017年至2019年累计已订约建筑面积、2019年新订约建筑面积及2019年总收入计算，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。

  母公司依赖度低，毛利率参差不齐

  此外，代建业务不同时下物业管理业务，对母公司的依赖度并不高。如绿城管理在财务方面独立于绿城中国营运。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，绿城管理自绿城中国产生的收入分别为人民币84.9百万元、人民币82.4百万元及人民币118.5百万元，占公司总收入的8.4%、5.6%及5.9%。

  这项渐渐被房企发现的业务盈利情况如何。据目前已披露了代建业务的毛利率可知，这项业务的毛利率参差不齐。2019年，格力地产的受托开发项目毛利率是17.6%；滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33%；绿城管理的毛利率是44.2%。

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