在单个城市更新项目砸下重金，中海地产又创下了新的纪录。

  7月28日，中海拿下上海市黄浦区一黄金旧改地块。这是一个超大的城市综合体，总投资预计约590亿，是近年房企单体旧改项目投资额最大的一次。

  这一巨无霸项目背后，是一向喜欢净地开发的中海地产，也深度介入了城市更新和旧改领域，除了上海，中海还在其他城市拿下了多个大型旧改项目。

  超大型项目十分考验开发商的资金实力和综合运营能力，因此它几乎只能是大型房企的游戏。中海之外，万科、华润、招商、恒大等房企也拿了诸多超大型项目。

  开发商们获取项目资源的渠道正在改变，未来在一二线城市，将更多是超大型项目、城市综合体的天下。一个开发商，可能仅凭十几个超大型项目，就能获得千亿销售；并且沉淀下来的运营业务，可以持续贡献租金等现金流。

  万科董事会主席郁亮表示，万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上，如果能够取得突破，将为传统的开发业务带来新的增长曲线。

  而这，已成为大型房企普遍的追求。

  590亿投资之重

  公告显示，中海新拿下的，是位于黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，地理位置优越，紧邻淮海路新天地商圈，涉及居民8500余证，规划地上计容建面约36.8万平方米。

  这不是一个普通的旧改项目，而是包括住宅、商办、风貌保护及历史保留建筑等在内的复合型社区改造，对开发商的综合能力要求极高。

  公告显示，该项目将由中海与黄浦区国资委下属国企——中城集团共同开发，各自持股项目公司98%、2%股份，现拟正式启动房屋征收、后续开发工作。

  由于极佳的位置和地块巨大，中海将在未来6年里，向该项目投入约590亿元之多。这是近年来投资额最大的单个旧改项目了。

  此前，广深投资额最大的旧改分别是：2020年6月，新世界的夏街村旧改项目，预期投资总额逾人民币200亿元；以及2020年2月13日，深圳最大旧改项目——新桥街道新桥东片区重点更新单元，预计总投资585.8亿元，目前正在公开选择市场主体。

  旧改项目普遍存在大量沉淀资金、回报周期长、难度大等因素，何况黄浦项目这么巨大的体量和金额，中海稳健的财务面将对项目开发形成支撑。

  财报显示，2019年度，中海以净利润416亿元领先同行，融资成本创下业内最低，为4.21％。同时，还保持着充沛的现金流，2020年一季度末，中海在手现金997.4亿元，净借贷比率仅为39.4%，处于千亿俱乐部最低区间。

  中海母公司中建公告称，黄浦项目的590亿投资，将来源于自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资。

  参考万科之前的550亿广信资产包的操作，引入了7家战略投资者，回笼资金390亿。中海会不会也引入投资者共同开发？

  对此，爱建证券天津首席投资顾问祁泽金表示，中海财务盘面稳健，有央企背景，此次又与国企合作开发，短期内引入战投的可能性不大。

  祁泽金预测，中海未来的融资方式大概率将以发行低息境外债为主，“目前境外利率较低，中海很有可能再去香港发债融资。”

  超大型项目的天下

  华润城，这个深圳近年来最火的综合体，是华润在10年前拿下的大冲村旧改项目，几年来，这一项目为华润贡献了超过100亿的销售额；同时，这里的写字楼、购物中心、公寓，也成为华润商业运营的排头兵，贡献了很多的租金收入。

  这种超大型综合体项目，是开发商和地方政府都喜欢的项目。它带动了城市经济发展，也促进了房企由开发向运营转型，在一二线城市逐渐进入存量时代后，这类超大型项目成为开发商共同的追求。

  中海此次拿下的黄浦项目与此类似。事实上，中海早几年便已开始青睐超大型项目，并累积了这类项目的开发运营经验。2015年，中海以185.26亿元中标了北京石景山区北辛安棚户区改造A区项目，规划建筑面积为97.99万平方米；2018年，中海与中建三局共同开发湖北鄂州项目，双方各持股一半。项目投资总额为22亿元，建筑面积约34.65万平方米。

  更多的开发商也都介入了这类项目。据克而瑞研究中心统计，恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企参与的旧改建筑面积均高达4000万平方米以上，其中不乏百万平方米的项目。

  在郁亮看来，转型不是抛弃房地产换一个行业发展，而是在此基础上寻找第二增长曲线，在“传统业务上找到新的做法和新的增长点”。其中，旧改是一大方向。

  克而瑞也认为，随着房地产增量市场天花板的见顶，借道旧改业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识，TOP50房企中61%、TOP100房企中47%已经涉足旧改业务。

  佳兆业在《2019-2020房地产行业白皮书》中预测，中国房地产总市值已超过300万亿，城市更新市场规模将达到10万亿。

  而要进入这个市场，开发商必须突破的是资源获取方式，从简单的招拍挂到与地方政府合作，要求开发商具备综合的城市运营能力。

  事实上，除了城市更新能获得超大型项目，几个大型房企巨头都在通过产业植入方式获得超大型项目资源，比如碧桂园要做智能机器人和科技小镇，恒大借新能源汽车大建厂区，融创和万达争相拿文旅项目，这些都可以得到地方政府的青睐。

  而类似央企招商蛇口、华润置地、保利发展这类，他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力，也能轻易地拿到大型项目。

  换言之，未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂，而是与政府合作。在这样的竞争中，城市片区运营能力、资产管理的能力，比开发能力更为重要。

  接近中海的人士认为，未来的房地产市场将更多是超大型项目的天下，谁能获得更多这类项目，谁的竞争力就更强。

  从销售的角度，亿翰智库指出，在地块面积选择上，近年来中海地产倾向于选择面积较大的地块，单一地块可供开发多期，大有储备粮仓型项目倾向。

  而从运营的角度，超大型项目物理空间丰富，可以为开发商转型运营提供更多的资产，贡献更多的租金收益，成为第二增长曲线。目前，中海已经是全国最大的写字楼运营商，购物中心、长租公寓等资产也在逐渐加码。

  到2019年底，中海持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米，持有型物业总营收达41.6亿元，同比增长22%，位于行业前列。

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