过去几年，西安的“抢人大战”似乎为当地有效的激活了房地产市场。随着近年来西安房价的不断上涨，已经成为国内备受瞩目的热点城市之一。

  与西安相邻的咸阳，与其颇有历史渊源，两个城市间大概相距30公里左右。而在历史上，今天的西安与咸阳曾同属一个城市。

  正是受西安楼市热度的外溢，以及咸阳城镇化和居民改善住房条件的需求，许多开发企业频频在咸阳拿地。据不完全统计，三年时间内，咸阳聚集了大约20家左右的头部房企。正是这些企业在短时间内的进驻，使得咸阳的土地价格翻番。

  主城区房价年度涨跌幅不超10%

  而在大多数关注西安楼市调控政策是否有变化的时候，谁也没想到，隔壁的咸阳却低调的公布了房地产市场调控“一城一策”工作实施方案。

  为做好主城区重点区域调控工作，保持房地产市场平稳健康发展。 8月6日，咸阳市人民政府网站公布了由该市政府办公室印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》（以下简称《方案》），该《方案》自发布之日起施行，有效期至2022年12月31日。

  实际上，自2019年以来，国内多个热点城市相继宣布将实施楼市调控“一城一策”试点，但能公开政策文件的城市寥寥无几。而咸阳作为一个三线城市的代表，这份“一城一策”工作实施方案的公布，也给了市场一个参照样本。

  根据《方案》提出的工作目标，2020年—2022年期间，咸阳主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化；2022年底前，咸阳全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡；2020年-2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

  从工作目标的内容上看，最引人关注的是咸阳对房价年度的控制目标采用了“涨跌幅”的表述。限制涨幅，可以看做是对过去咸阳房价过快上涨的表态。而限制跌幅，则可以提前预防房价下跌。那么，这也意味着咸阳未来房价的涨跌幅度，都会在正负10%的区间范围内波动。

  根据咸阳市统计局公布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末咸阳城镇化率为52.14%。虽然比上年提高了0.87个百分点，但同期的陕西省城镇化率为59.4%，全国城镇化率为60.6%，分别低于7.26和8.46个百分点。这也从侧面说明，咸阳未来的房地产市场需求，还有一定的增长空间。而随着这份《方案》的出台，将有助于保持该市房地产市场的平稳健康发展。

  稳定土地价格，防范住房信贷风险

  另外，本次公布的《方案》中，还提出了若干工作措施。

  首先，从土地市场“动刀”。《方案》提出，要加强房地产项目用地管控。按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划，根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。同时，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，要提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛。

  在规范房地产市场运行方面，《方案》指出，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。防范住房信贷风险，防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。对于商业贷款购房的居民家庭首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；二套房最低首付比例不得低于40%；购买三套及以上住房的不得办理贷款。使用公积金贷款购房，首套房最低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。

  《方案》规定，商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。已具备预售条件的商品住房项目，开发企业应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间；取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售；已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。同时，积极探索商品房预售许可审批制度在房地产市场调控中的双向调节，及时调整商品房供给节奏。

  稳定市场预期，全面推行房屋网签备案制度

  在建立健全住房稳定供应机制方面，《方案》提出，适时发布住房发展规划，确定住房和用地供应规模、结构、时序，有效引导市场资源配置，稳定市场预期。深化住房制度改革，加快建立租购并举的住房制度，合理引导住房需求，满足不同收入居民家庭的住房需求。

  同时，全面推行房屋网签备案制度。开发企业与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

  此外，《方案》还提出要落实房屋租赁合同网签备案制度，推行房屋抵押合同网签备案制度。加强商品房预售资金监管。完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。加大房地产市场秩序整治力度，重点打击捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假房地产广告等投机炒房行为，以及强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费，与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等房地产“黑中介”、“红顶中介”的违法违规行为。

  随着咸阳“一城一策”工作实施方案的公布，也让市场看到了未来三四线城市的调控样本。

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