“三条红线”高悬，房企融资规模正在收缩。

  根据新规，触及“三条红线”后有息负债不得增长。据不完全统计，进入9月后，93家房企发债600.91亿元，环比下降31.5%。房企发债节奏会就此放缓吗？

  总览前三季，93家房企发债共412笔，发债总量达6571.91亿元，平均利率为5.692%。

  从单月数据来看，1月、3月为发债高峰，发债量突破千亿元，分别为1271.06亿元、1005.11亿元，7月、8月为次高峰，发债量在900亿元左右，进入9月后，；1月、6月为利率高峰，平均利率突破7%，分别为7.279%、7.247%，4月平均利率最低，仅3.696%。

  发债量：

  海外债＞公司债＞中期票据＞超短融＞私募债＞定向工具＞短融券

  在七种融资工具中，海外债3201.12亿元，占比为48.71%；公司债1556.95亿元，占比23.69%；中期票据739.4亿元，占比11.25%；超短融530.4亿元，占比8.07%；私募债249.54亿元，占比3.80%；定向工具222.5亿元，占比3.39%；短融券72亿元，占比1.10%。

  平均利率：

  海外债＞私募债＞公司债＞中期票据＞定向工具＞短融券＞超短融

  海外债平均利率最高，达到8.14%，其次是私募债，平均利率为5.519%；公司债、中期票据、定向工具、短融券平均利率在4%之上；超短融平均融资利率最低，为3.072%。

  海外债≠高息债

  鑫苑置业最高14.5% 

  中海、九龙仓最低2.375%

  前三季，房企海外债发债量占比近五成，具有单笔发债量大，利率高等特征。鑫苑置业发行的3亿美元海外债利率高达14.5%，力高地产、天誉置业单笔海外债利率为13%，景瑞控股、正商集团、汇景控股等9家房企单笔海外债利率在12%之上。

  不过，海外债不等于高息。中海3月发行的3亿美元海外债、九龙仓置业5月发行的4.5亿美元海外债利率只有2.375%，；龙湖1月发行的2.5亿美元海外债利率为3.375%；首创、碧桂园、华侨城、世茂、奥园单笔海外债利率在5%以下。

  20家房企发债规模破百亿

  16家房企平均利率超10%

  从发债规模来看，21家房企发债总量超过百亿元，TOP3分别为恒大、首开、融创。其中，恒大发债量超过500亿元，首开、融创、碧桂园超过200亿元；龙湖、世茂等8家房企平均发债利率不足4%，碧桂园、旭辉平均融资利率分别为4.791%、5.342%。

  相比之下，小房企成本压力较大。据榜单，16家房企平均发债利率超过10%，鑫苑置业、天誉置业平均利率分别为13.25%、13%，正商集团、汇景控股平均利率为12.5%。

  综合来看，千亿房企在单笔发债量、利率、期限、工具多样化上具有较为明显的优势。前三季度，千亿房企发债总量达到4104.81亿元，平均发债利率为5.625%。

  单笔金额：上榜房企单笔发债金额均值为15.95亿元，恒大单笔海外债金额在10-20亿美元，正荣单笔海外债最高为10亿美元，远超均值。

  发债利率：除了拥有央企光环的保利、招商等，滨江、绿城、世茂、龙湖的平均发债利率在4%之下，旭辉今年发行的第一期公司债，利率最低3.8%，创下历史新低。

  债券期限：中海在2月发行了2亿美元票据，期限长达15年，利率3.125%；龙湖一笔4亿美元票据长达12年，刷新了民营企业海外债“最长期限”纪录。

  多样化：本次统计包括公司债、私募债、中期票据、短期融资券、超短融、定向工具、海外债七种工具，世茂、首开、蓝光使用4种以上；绿城、滨江、荣盛、融创、金科、龙湖、金地使用3种；其中海外债、公司债、中期票据、超短融更受青睐。

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