见到岳勇坚之前，已经不止一次在业内听到过这个名字。

现任信保基金董事长，历任保利发展控股集团财务管理中心总经理，保利发展控股集团董秘、副总经理，信保基金总经理。

入行二十多年来，岳勇坚有着对于地产和私募基金的独特见解。

与岳勇坚的会面约在了下午，地点是他位于38楼的办公室，宽大的落地窗前摆放着一个方桌和两张舒适的沙发椅，俯瞰窗外，一线江景茫茫，广州小蛮腰等高大建筑一览无遗。

眼前的风景也恰似信保基金在业界的地位——截至上半年累计基金管理规模超越千亿，无疑让信保基金有了在业内站得更高的资本。

话题自然是从疫情开始，于2020年而言，疫情无疑是全球经历过最大的一场“黑天鹅”。当然，对于信保基金来说，2020年的特殊远不止这些。

2010年，信保基金公司注册成立并完成管理人备案，成功发行首支多项目、认缴制基金-信保基金一期。截止目前，信保基金累计基金管理规模超过人民币1000亿元，累计投资项目超过180个，荣获中诚信国际AA+主体信用评级。从零开始到千亿规模，信保基金花了整整十个年头。

值得一提的是，这十年也同样是国内房地产私募基金快速发展的十年。

时间倒流回2000年左右，随着房地产行业的迅猛发展，房地产基金的概念也开始引入国内。不过，对于那个风口上的房地产行业而言，地产基金的存在感并不高。直到2010年之后，国家开始频繁出台调控政策，房地产基金也随之开始进入到快速发展期。

十年时间过去，房地产行业对于“私募基金”“募投管退”等名词已经有了更为成熟的认识。随着公募REITs试点的推出，房地产基金也被赋予了更多想象。伴随着地产调控的再度升压，地产基金也将进入一个新的发展阶段。

“这个行业经历了20多年的高歌猛进，如今确实需要沉下心来去做一些反思。”对于房地产行业，岳勇坚有着一些不同的想法。

站在十年新起点的信保基金，未来要怎样才能走得更远，在新的发展环境中如何保持自己的竞争优势？身为掌舵者的岳勇坚笑着说道：“我们一直都在思考。”

信保十年与规模蓝海

“走得多快倒谈不上，主要是比较稳健。和国外的同行相比，其实我们还有很长的路要走。”

让人有些诧异的是，尽管已经从业多年，但岳勇坚的言语神态中始终透露出一种谦逊。“这十年来，整个队伍始终保持创业者的心态，在我们内部始终强调奋斗进取和虚心学习。”

回看过去十年，岳勇坚作为“局中人”，见证了信保基金与国内房地产基金同步成长的全过程。想到这，岳勇坚不免有些感慨：“这十年，最大的感受就是不容易，我们不容易，同行也不容易。”

据不完全统计，截至2019年年底，国内地产基金市场上已经有超过2700支基金实体，由超过750家管理人在负责发行管理，总管理资金规模超过了1.5万亿元。根据基金业协会数据统计，2019年全年共新增283支已备案地产基金，承诺募集总规模为2000亿元人民币左右。

尽管规模与十年前相比早已是云泥之别，但岳勇坚判断，目前国内整个房地产基金行业仍处于发展起步阶段。

“从房地产行业来说，中国早就在世界上名列前茅了。从排名上看，世界前十名的房地产公司基本上都是中国的房地产公司。但与此同时，房地产基金的发展水平仍远不如国外。从这个角度来看，未来还有很好的成长空间，但同时也说明我们还有很长的路要走。”

对于房地产基金当前发展形势的判断，岳勇坚既保持着乐观，同时也有着谨慎的一面。

不得不说，信保基金对于稳健的追求与其股东之一的保利发展控股一脉相承。反映到规模扩张的节奏上，信保基金从2010年成立至今，基本上保持着每年100亿的规模增长，鲜少出现放缓或加速的现象。

“过去十年对于房地产行业来讲还是比较好的十年，其次，也得益于我们有比较良好的股东背景，保利和中信这两家央企股东无论在品牌资源还是在实质的资金、项目支持上，都给予了我们很好的帮助。总的来讲，这十年走得还算稳健。”

语调平缓温和，在岳勇坚的介绍中了解到，信保基金这十年来走过的路算得上是“四平八稳”。而这也让人产生了一种误解：鲜少激进的信保基金，或许对于规模并没有太多的执念和想法。

“不是这样的”，岳勇坚笑着说：“追求规模会是我们很重要的奋斗目标，没有规模在市场上就没有影响力，就有可能会错失很多机会。”

他指出，规模之于企业肯定是很重要的，否则大家也就没有必要去“追规模”了。但与此同时，大家也必须要看到“唯规模论”将会带来很多的后遗症和弊病。“规模对我们至关重要，但要做有质量的增长，我们不会以牺牲风控标准和投资回报作为代价，要谨慎。”

岳勇坚话锋一转：“当然了，国内房地产市场已经到了16万亿的阶段性峰值，相比之下地产基金的规模才这么一点，它的市场容量还很大，还是一片蓝海。”

时刻保持着危机意识，同时又对行业充满乐观，是岳勇坚和信保基金给人留下的又一印象。

“将来70%精力会放在管理和退出上”

需要承认的是，起步早、规模大、股东背景等都是信保基金有别于其他同行的优势所在。然而，随着交谈越来越深入，我们发现，在岳勇坚看来，这些因素也仅仅是市场扩张的一块敲门砖，更重要的是自身专业能力的夯实。

至于规模，那只是做好所有准备后水到渠成的结果。

“比如说债权投资，做债依赖于两点，既依赖于项目也依赖于主体，但有时候反倒更多的是主体信用好就行。但是做股的话，主体信誉也帮不了你，主要看对项目自身的判断，赚了就是赚了，亏了就是亏了。”

说到这，岳勇坚不禁对这些年来行业的发展有些感慨。“其实大家都变成熟了，在十年前，你能看到市场的大多数都是明股实债，以债权为主，现在来看，股权上的合作越来越多了，大家对于整个房地产基金的理解也和十年前不一样。”

在岳勇坚的预判中，未来债权的投资空间会慢慢受到压缩。“根据对金融机构的总体政策引导和意识的转变，通道会慢慢压缩。私募股权基金的定义就是做股权投资，债权应该由银行这些做金融机构去做；其次，随着监管的三道红线出台，市场以规模为导向的增长模式难以持续，股权基金会是更好的合作安排和选择。”

尽管如此，但岳勇坚也坦言，信保基金其实是选择了一条比较难走的道路，从一开始，信保基金便是定位做股权投资。他笑称，所以信保前期走得确实比较难，但也正因为前期的难和这些年的沉淀，后期才会变得更为主动。

和债权投资不同的是，股权投资对于基金机构的管理能力有着更高的要求，而这也正是做股权投资被岳勇坚称为“路难走”的原因所在。

“我们其实很早就意识到了这一点，所以在好几年前就成立了专门的投后管理平台，这个队伍目前的规模也已经扩大到了五十多人，能够承担房地产过程中全链条的管理。”

据了解，2013年信保基金正式成立“投后管理平台”，这一举措也让信保基金在房地产全链条布局方面先走了一步。2014年，信保基金发起设立信保基金二期，并开始正式进入房地产产业链投资布局。

值得一提的是，经过几年的发展，目前信保基金的投后管理平台已经能够在完成对自身投后管理工作的同时，还开始了对外部金融机构进行输出管理。对此，岳勇坚颇有底气地表示，要看一个基金公司是否成熟，很重要的一个衡量标准便是看它的投后管理能力如何。

目前很多基金管理公司主要的精力是在“找钱”和“找投资项目”上，但岳勇坚直言，随着市场发展，只要能给投资人持续不断创造价值，钱会跟着优秀的基金管理人走。“首先先天要好，投的项目不能有大的问题，其次后天要好，管和退也要做的好。这两个结合就能够给投资人创造比较好的回报，这样一来，钱其实是会跟着你跑的。”

至于信保基金未来的投资方向会侧重于哪些，岳勇坚表示，“我们希望多去做自己具备能力、具备基础的事情，可以提前布局也可以提前准备，但不太会赶热潮，为做而做。总体来讲，会专注于不动产投资，也会根据不动产行业的发展特点及趋势做前瞻性的布局。”

同时，岳勇坚也提到，未来除了住宅开发周转类项目，更考验管理能力的存量市场将会成为众人争夺的主战场。

“中国不可能永远是个大工地，像北京三环、四环、五环以内几乎没有了房地产开发，像纽约伦敦这类城市也不可能是大工地。存量市场需要提前布局，包括产业园区、公寓、不良资产等。”

岳勇坚表示，实际上并不需要每一块的团队或能力都自己去培育，例如产业园区版块，自己组建一个团队来做商业园区太慢，也不一定能做好，应该在市场上找专业的具备资产管理能力的合作伙伴来合作，我们以PE形式投进去，形成股权合作，将来在具体项目上再形成项目合作。

对于如何挑选合作伙伴，岳勇坚表示，“一是专业，二是诚信，三是风格与文化是否匹配。我们希望与志同道合、大家文化理念比较接近的机构合作，在过程中尽可能形成战略合作，做深做透，无论是金融机构还是发展商，都是这样的想法。

最后，在募投管退的侧重方面，岳勇坚表示，”我们原来的主要精力是在在投和募，但将来可能70%的精力会放在管和退上，投和募可能只占到30%。“

以下为观点地产新媒体专访信保基金董事长岳勇坚先生的实录节选：

观点地产新媒体：您觉得十年发展过来，现在行业哪些特征与以前不一样？

岳勇坚：首先来说，房地产企业更成熟了，十年前房地产企业更多是以债权融资为主，包括明股实债，现在更多的是股权的合作，对房地产基金的理解也不一样；其次是投资者也更成熟了，随着越来越多机构投资人的参与，整个投资人群体也变得更加成熟；此外，监管部门也更成熟了，并且出台了一系列的监管政策、操作指引等，监管部门也在成熟。

观点地产新媒体：信保基金到今年应该是超过了千亿的规模，是怎么样做到这十年之间一直保持着这么快速的增长？

岳勇坚：快速谈不上。对标整个房地产行业及国外房地产基金机构，距离还很远。首先，中国的房地产行业早已是世界第一大房地产行业，排名前十的房地产公司基本都是中国的房地产公司；其次，我们的房地产基金和国外相比还有很大的差距，一方面说明有很好的成长空间，另一方面说明我们还有很长的路要走。

总的来说，过去十年信保走得还算比较稳健，同时这十年也是个大浪淘沙的过程。

首先，过去十年对房地产行业来讲还是比较好的十年；其次，得益于我们有良好的股东背景，保利和中信这两家央企，无论在品牌资源、声誉嫁接还是在实质的资金和项目的支持上都给予很好的帮助；第三，这也得益于我们有比较好的企业文化传承。

这十年发展我们坚持了几点：首先我们始终坚持投资人利益至上，喊口号容易，能坚持做到这点真不容易；第二，始终坚持风控是企业的生命线，倘若只追求规模速度可以做的更快，但风险控制方面我们认为做得还是较好，这些年没有出现较大的风险；第三，始终坚持优秀人才是企业最宝贵的资产，基金公司属于轻资产公司，最终还是要靠人，队伍怎样决定企业能走多远，走到什么位置。

观点地产新媒体：如果用一些关键词来总结过去十年，您觉得会是哪几个词？

岳勇坚：第一是“专注”。我们专注于自己擅长的房地产投资领域，专注于我们熟悉的房地产开发业务，没有过多追求大而全，或追求自己不擅长不熟悉的领域。

第二是”奋斗“。这十年来，整个队伍始终还是保持创业者的心态，企业内部始终强调奋斗进取和虚心学习。

第三是”稳健“。信保基金整体风格不过于激进，还是比较稳健务实的。

第四是”开放“。信保基金愿意和所有的合作伙伴、投资人、股东能形成利益共同体、生态共同体。我们坚信，大家好才是真的好。我们始终坚持开放包容、合作共赢的发展理念。

最后是”创新“。无论是组织结构调整或者政策制定，每两三年都会有一些变化。信保基金每年坚持开两次务虚会，讨论碰撞形成全年的工作和重大改革创新重点，希望尽量做到与时俱进。

观点地产新媒体：现在经济也慢慢从疫情中复苏过来，您觉得在这个过程中，房地产这个行业会有什么机遇，以及房地产基金的机遇和挑战在哪？

岳勇坚：我认为宏观经济的压力会让房地产行业承担更多的经济稳定器的作用，房地产行业自身也需要稳定；发展到今天，行业所面临的主要变化是”分化“，企业在分化、区域在分化、产品在分化；行业也在转型，会更强调专业能力，未来大家应该苦炼内功。

对于房地产基金而言，第一，我们不应该去打价格预期，毕竟行业稳定是主要的；第二，行业在分化，要善于挑好的合作伙伴和好的交易对手；第三，大家要对行业有更深的理解，对自己的专业能力也要进一步提升，能够对区域、对项目有更准确的把握和判断。

观点地产新媒体：股权投资对于基金管理机构的管理能力要求会更高，您怎么理解？

岳勇坚：是的。正是意识到这一点，我们在几年前就成立了专门的投后管理平台，约五十人的队伍，能够承担房地产过程中的全链条管理。现在这个平台公司不仅仅做自己本身的投后管理，还做外部金融机构的投后管理输出，已经到了有能力、有机会输出我们投后管理的时候。

我们原来的主要精力是投和募，但将来我们主要精力的70%会放在管和退，投和募可能只占到30%。这同时也体现了一个成熟的基金公司的能力中，很重要的能力是投后管理能力。

观点地产新媒体：您觉得信保基金和其他的一些同行相比，最大的优势是什么？

岳勇坚：一是优秀的央企股东背景；二是公司十年发展沉淀，在市场上积累了较好的品牌声誉和信誉基础，也就是所谓的先发优势；第三是，市场上对我们的专业能力还比较认可。公司从一开始就定位于做股权投资，走了一条相对难的路。但前面难，后面相对在这个时候就会主动一些；第四，脱胎于保利发展控股，我们还是秉承了比较好的文化传承，这也是支持我们企业发展的一个重要因素。

整体的文化风格就是”说到就要做到，做得要比说得好“，这两句话在我们内部反反复复强调，已经根植于信保人的心中。

观点地产新媒体：关于现在这个公募REITs的试点，您怎么看？

岳勇坚：任何新生事物的推出，从小到大，从不成熟到成熟，总有一个过程。

在资产端，中国有这么多的存量市场，将来要去解决退出问题；在资金端，老百姓也需要更多稳健投资回报的产品。除了股票，REITs是具备比较稳健合理回报的投资品种。所以在资产端和资金端均有需求，无非是环境成熟与否，需要静候水到渠成。

当然，我们也不会被动地等待，会不断的思考、探索及寻求机会，总体来讲对未来的发展还是充满信心的。

观点地产新媒体：除了存量市场，疫情托起了电商、大数据运营这样的业态，信保基金是否有考虑这方面的布局？

岳勇坚：实际上都会去思考。我们希望去做自己具备能力、具备基础的事情，可以提前去布局也提前去准备，但不会去赶热潮，为做而做；对于产业基金，产业是根、是魂，没有产业做基础，就是飘在空中，风险很大。

因此，我们会不断寻求很好的产业运营类的合作伙伴，然后再慢慢朝着这个产业去发展，去布局。当然这需要一个过程。

观点地产新媒体：对于房地产的上下游产业链，信保基金布局的计划是什么样的？

岳勇坚：我们PE投了园区孵化器的公司，也投了做产业园区运营的公司，这家公司在大湾区运营了4个产业园区，当然还不够，还有待检验。

我们投这些不会简单定义自己为财务投资，都是作为战略投资人，一方面所占股权比例不会太低，另一方面会有董事会席位，能够参与到企业的管理决策，同时也是学习的过程。

观点地产新媒体：今年上半年疫情冲击也让一些投资机会涌现出来，您觉得接下来行业会不会有一些窗口期和机会？

岳勇坚：总体来讲，下半年会比上半年机会更多。如果说今年和明年监管政策”三条红线“坚定地执行，市场打掉大家对未来房地产美好的预期，这样来讲，就会有更多的机会。这个行业确实是20多年的高歌猛进，也需要沉下来了。

大家都应该在房价不败中反思，我们作为业内从业人员也希望行业稳定。高歌猛进会令自己害怕，稳定的市场，合理的回报预期对我们来说更好做出判断。

观点地产新媒体：信保今年的管理规模也是过了千亿，您觉得对于地产基金来说，规模意味着什么？

岳勇坚：规模肯定很重要，否则大家就不会去追规模，一定是看到规模的好处。只是到了一定阶段，唯规模论会带来很多的后遗症和弊病。

对于我们来讲，追求规模会是我们很重要的奋斗目标，没有规模就在市场上没有影响力，可能就没有更多的机会。所以，规模至关重要，但要有质量的增长，我们做规模不能以牺牲自己的风控标准、牺牲投资的回报这些作为代价，我觉得这样的规模我们要谨慎。

观点地产新媒体：站在十年的关键节点，信保怎么看未来的五年的计划或阶段目标，或者说最需要去做的一些事情是什么？

岳勇坚：未来五年，我们最需要做的事情是：第一，战略上不出现大的失误，战略上大的失误出现会很被动；第二，进一步打造自己各方面的能力；第三，把握行业发展的规律和机遇；最后，打造好的队伍和好的文化，做好自己的内部建设。

一方面，我们房地产基金这个行业还很小，我们对应的房地产行业很大，意味着未来还有很大的发展空间。最重要的还是苦炼内功，这样才能无畏行业及政策监管带来的变化；另一方面，大的判断行业还是比较稳定，不会出现断崖式的下跌，行业整体向好。

我认为我们未来还有很多需要努力提高的地方，包括投后管理能力、专业投资能力、资金募集能力、内部管理及考核激励机制等等，诸多方面需要努力提高，任重而道远。

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