原标题：居民控杠杆与按揭市场再分配——评银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

来源：倪军金融与流动性研究（ID：nijunbanking）

广发证券银行分析师  王先爽

wangxianshuang@gf.com.cn

广发银行研究   倪军团队

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

政策要点：按五档分类（详见附表），对不同银行设定房地产贷款（含个人住房贷款）和个人住房贷款占比上限，部分地区的区域银行给予了一定弹性占比（上下2.5个百分点）。我们估计整体平均占比限额与第二档类似，个人住房贷款占比上限20%，房地产贷款占比上限27.5%（含对公地产贷款）。规定自2021年1月1日起开始实施，对于目前超过要求的银行给予一定过渡期安排超过2个百分点以内过渡期为2年，超过2个百分点以上过渡期为4年。对为配合资管新规实施，2021年底前回表的房地产贷款不纳入统计范围。

行业现状：三季度末，央行披露房地产贷款余额48.8万亿元，占各项贷款余额约28.8%，其中个人住房贷款占比33.7万亿元，占各项贷款余额约19.9%，行业现状与监管要求大致接近。从上市银行数据来看，大部分银行存量占比基本符合监管要求。从增速来看，三季度末各项贷款、房地产贷款、个人住房贷款同比增速分别为13.0%、12.8%、15.7%。

宏观影响：结构性控杠杆，信贷增速下行。前期地产融资“三道红线”是从企业需求端约束房地产债务增速，本次政策是从银行信贷供给端约束金融体系在房地产领域的风险暴露，最终核心是约束居民部门的杠杆率，实现结构性控杠杆。我们预计后续居民部门信贷增速会逐渐向行业整体贷款增速收敛，预计2021年银行业贷款增速会回落到12%。

银行业影响：短期中性，长期正面。影响主要体现在风险、规模和价格三方面。风险：一般个人住房贷款没有续贷问题，控增量不会影响存量资产质量。规模：降低房地产信贷增速，带动行业规模增速下降。价格：预计个人住房贷款额度进一步稀缺，会推动相关资产收益率上行。所以对行业来说，风险影响中性，规模影响偏负，价格影响偏正，整体影响中性。长期来看，政策降低银行和经济对地产的依赖，有助于降低后续经济系统性风险压力，促进经济平稳转型，长期行业影响正面。

微观影响及投资建议：对微观银行来说，政策是对按揭市场进行再分割，存量地产占比较低的银行有望获益，如宁波银行。对于占比超标的银行，主要看起核心竞争力与地产的关联度。就招行和兴业而言，招行核心优势在负债和中收，兴业的核心战略在投行，政策也给予四年的过渡期，并且可以通过ABS类进行流转，调整压力不大，预计对业绩影响有限，如被市场错杀，建议买入。就行业而言，经济修复继续，业绩向好趋势确定，行业估值低位，继续看好板块估值提升行情。

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