上海易居房地产研究院日前发布的《2020年四季度住宅租金收益率报告》显示，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降0.6%，同比下降3.7%。值得注意的是，这一收益率创下了多年来的最低值。

  报告显示，与三季度相比，四季度住宅租金收益率略微下降。其中，租金环比微跌，房价则保持小幅上涨，这也直接压低了当季的租金收益率。易居研究院分析认为，租金与房价背离的状态难以持续，随着2021年经济的进一步复苏，租金跌幅可能会出现收窄或转正。

  一二线城市租金收益率呈小幅下降趋势

  2020年以来，除了三线城市从三季度开始出现租金收益率小幅回升，其余两类城市租金收益率呈现小幅下降趋势。

  根据报告，2020年四季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比下降1.6%，同比下降5.1%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1.4%，同比下降4.5%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比增长1.1%，同比下降2.1%。

  易居研究院认为，一、二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降，而三线城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房价下跌的幅度。由此可以看出，一二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少，部分一二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。

  锦州租金收益率最高，厦门垫底

  从50城租金收益率排序来看，锦州（4.0%）、乌鲁木齐（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶关（3.2%）这5个城市排名前五，这些城市主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

  租金收益率最低的5个城市分别是厦门（1.2%）、深圳（1.4%）、青岛（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%）。易居研究院分析认为，租金收益率最低的一部分原因在于部分城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅，另一部分原因则是部分城市的租金水平出现下跌而房价却在上涨。

  以厦门为例，根据中国房价行情平台数据显示，12月厦门平均单价达到了49803元/㎡，仅次于深圳、北京、上海这三个一线城市，居全国第四位，其房价水平更是超过了作为一线城市的广州，但其租金却出现下跌。由此可见，房价上涨，租金下跌应该是厦门租金收益率垫底的主要原因。

  但一个城市，如果房价过高，无疑会增加引进人才的难度。根据易居研究院此前发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示，2019年50城房价收入比均值为13.3，但厦门却高达22.8，位居50个城市的第五位。那么，将房价保持在合理水平，对厦门未来的发展十分重要。根据此前厦门市住房保障和房屋管理局发布的关于《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）文件，明确了“十四五”期间厦门市住房发展的总体目标和主要任务。其中，最引人注目的是，厦门给未来5年内的房价和租金价格涨幅设定了目标，即“新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度”。厦门也成为首个将房价年度涨幅目标写入规划的热点城市，同时厦门未来五年将向市场提供累计供应量约38万套，面积达2950万平方米住房，涵盖新建商品住房、保障性住房、市场化租赁房和安置房等新增住房，以此来有效平抑房价过快上涨的力度。

  2021年整体租金收益率水平或有提高

  去年底召开的中央经济工作会议强调大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，坚持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并举”。在《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，仍然以“房住不炒”为指导，积极落实“租购并举”和“因城施策”的方针，以及大力发展长租房等措施，将会促进整体房价趋稳，民众观念发生转变，租赁市场活跃度提高。

  展望未来，2021年是“十四五”规划的开局之年，易居研究院预计全国租房需求会有所提升，租金水平将会迎来一定程度的提高。房价整体依然会持续上涨趋势，但涨幅将会收窄，2021年整体租金收益率水平或将有所提高。

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