朱保全是乐于分享的，爱写专栏，也偶尔在朋友圈发些“干货”。

  1月底，他转发了一条关于“朴邻租房”的信息，并附上了一段转发语：

  “从‘万科租售中心’到‘万科物业私属资产服务’，朴邻品牌持续升级。朴邻增长最快的是新房业务，但我没同意‘朴邻新房’这个叫法。朴邻核心业务还是二手交易平台，但朴邻最具竞争力其实是‘朴邻租房’。”

  这位万物云CEO口中的“朴邻”，是万科物业二手房专营店。它，已经干了21年。

  这是一片五六万亿的市场。当链家的母公司贝壳上市后，各大物业公司都躁动起来。它们是社区最后100米的入口，有天然的优势做房产中介。

  就在朱保全发这个信息的前后几日，龙湖集团、碧桂园服务相继官宣房屋租售业务新品牌，“塘鹅”和“有瓦”，名字很吸引眼球，有意境。当然，之前动静闹得最大的，是恒大集团旗下的房车宝，全方位对标贝壳。

  “未来，中介会是谁的天下？”一位地产圈大佬在饭桌上问高管们，大家猜测是左晖。他语惊四座：“物业公司！”

  抢占中介市场，物企们不约而同地来了。

  物业自营中介

  2月初的北京，气温逐渐开始回升到零上。在房山区祥云街，有一橙一绿，生趣盎然，一个是朴邻门店，一个是链家门店，相隔不足50米。

  这里曾是北京“朴邻”的发端，周边正是万科开发的长阳半岛。在2016年6月27日，北京朴邻房地产经纪有限公司在这设立。它隶属于万科旗下的万物云，万科董事会主席叫郁亮。

  朴邻不大的正门，隐在橙色门头下，招聘广告、业务介绍、房源信息板零散地张贴在玻璃窗上。而隔壁的链家，标牌一如既往地醒目，窗明几净式的装修让内部格局一览无余。两相对比，朴邻确像一位“朴实的邻居”，不显山不露水。

  在中介市场，链家是传统中介“玩家”，朴邻则代表了物业公司进入中介市场的一种新势力。

  李柏杨（化名）是一名中介“老炮儿”。2009年进入万科物业二手房部门，在朴邻做资产管家，他尤其熟悉万科长阳半岛的情况。在进入万科物业时，他所在的部门还叫“租售中心”。

  万科租售中心成立于2001年，一直以来作为万科物业价值链条中的衍生服务而存在。而随着地产行业进入存量时代，中介市场的价值不断被挖掘出来。

  据国家统计局统计数据推算，2020年全国新建商品住宅交易规模将达15万亿，同比增长8%左右；另据清华大学房地产研究所所长刘洪玉所言，2020年我国二手房成交额已接近7万亿元。

  资本总是敏锐的。2015年，万科就闻风而动，将租售中心独立运营。次年4月，原上海万科房产经纪有限公司更名为“上海朴邻房产经纪有限公司”，这是首家朴邻房产经纪公司。

  之后短短三个月内，“朴邻”如雨后春笋在全国各地冒出。乐居财经获悉，目前全国有30家朴邻房产经纪公司，分布在北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉等30座大中城市，其中21家在2016年4月-7月间成立，注册资本从10万元到155万元不等。

  它们最初均由万科在各地的物业公司发起成立，后逐步归于深圳市朴邻房产经纪发展有限公司旗下。

  2018年5月，万科租售中心官宣更名，“朴邻”正式进入大众视野。万科物业强调，二手房专营店只为万科物业接管的小区而服务，但小区不排斥其他中介进入。

  官网显示，目前在全国48座城市，朴邻门店已达300多家，业务范围包括万科物业二手房租赁、买卖、售后、权证等服务。

  上个月26日，“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后，“朴邻租房”业务将覆盖二手房交易、租赁和新房。

  低佣金之战

  无论是万物云的“朴邻”，还是杨惠妍旗下碧桂园服务的“有瓦”，或是吴亚军旗下龙湖的“塘鹅”，品牌的新瓶装了旧酒。

  与“朴邻”一样，“有瓦”“塘鹅”均脱胎于物业租售中心。

  龙湖内部人士透露，早年间，经常有业主找到龙湖物业，请求帮忙发布租赁及出售信息。后来类似的请求越来越多，2008年，龙湖干脆建立起了房屋租售业务。截至2020年底，龙湖已在30余座城市设立超百家门店。

  目前，这些“塘鹅”门店均为自营模式，且时机成熟时，不排除会尝试以集合店的形式落地线下。

  “有瓦”同样由碧桂园租售服务中心全面升级而来。很长一段时期内，该业务发展十分缓慢。而眼下的“有瓦”已非昨日阿蒙，重要性和所受的关注度不言而喻。

  事实上，除了这些地产巨头们，早有人闷不吭声行动了。在各个城市的社区，挂着物业公司牌子的中介门店随处可见。

  北京市朝阳区朝阳北路上，珠江罗马家园小区临街的底商坐落着一家康景家园物业租售中心，门面不大，乍看并不显眼。工作人员告诉乐居财经，该门店三年前成立，与珠江罗马嘉园开发商背后同属一个老板。

  据悉，珠江罗马嘉园由合生集团全资子公司北京合生愉景房地产开发有限公司开发，该小区物业公司为广东康景物业服务公司北京分公司（简称“广东康景物业”）。2019年底，北京康景家园房地产经纪有限公司的股东由广东康景物业变更为合生活科技。

  目前，康景家园在北京约有10家门店。不过，“买房即送5年物业费，租房即送2000元保洁卡”的标语，隐隐显露出了它抢占市场的“野心”。

  更为直接的是，正门明晃晃地写着“房屋买卖佣金1.5%”。

  乐居财经获悉，传统中介公司二手房交易佣金比例在2.5%左右。相较而言，康景家园1.5%的佣金比确实颇具吸引力。低佣金也是物企中介公司拉拢客户的重要手段。朴邻一位资产管家透露，他们的佣金也比传统中介公司低。

  还有佣金更低的。近两年，发迹于天津的宅猫找房来势汹汹地杀入行业。其主要盈利模式就是与物业公司合作，包括金地物业、富力物业、长城物业等。

  房产买卖上，宅猫找房的收佣标准仅0.88%，其中大部分归物业公司，宅猫找房只留取其中极少的部分；租赁上，宅猫找房收取半个月租金，物业公司占大头。

  物企下的中介公司佣金为何能如此低？房地产和互联网研究院院长相国良称，物业公司做中介，没有门店成本，有低费率优势。此外，有些物业公司不一定有全职队伍，那么只能靠低费率吸引客户，“能收多少是多少”。

  也有业主表示，由于专业性的差异，寻找房源和代看房子还是优选考虑链家、我爱我家(3.660, 0.00, 0.00%)等专业中介店，但最后可能会在社区自营的中介店签单，俗称“跳单”。对于大部分业主来说，选择佣金低是个刚需。

  中介沉浮

  物业进军中介，俨然已成为一种新趋势。眼下，各方正陆续入场，各显神通。但物业公司当中介，这真是一门好生意吗？

  不可否认，物业公司入局中介有着“近水楼台先得月”的优势。

  干过几年中介的经纪人都深谙一个道理，“得房源者得天下”，“房源”是中介的生命之源。而作为楼盘管理者，物业公司在房源信息获取上有着天然优势。物业工作人员在与业主的日常接触中，就可轻松获得房源租售信息。

  小区每套房子的前世今生、房子被转让过几次、是否发生过异常事件、一手房出售时的状态及价格……这些日常信息的收集，是传统中介难以复制的。而房屋租售业务与物业服务的拉通，则可以将传统中介不易解决的售前、售后服务完美的联系起来。

  另一方面，由于常年和业主打交道，业主对物业公司的信任度也高于一般中介公司，粘性更强。

  商业模型上，物业公司做中介的合理性也早被验证，例如日本东急不动产就是“物业服务+二手房交易”的模式，且已非常成功。

  眼下，更有城市带头对物业公司开展社区房屋销售中心，给予大力支持。2020年11月，青岛住建局牵头起草了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知（征求意见稿）》。意见稿对物业服务企业开展中介服务在政策、资金与技术方面均有扶持。

  有业内人士大胆预测，未来最大的房产中介将是物业公司。相国良则并不认为这是一个好方向。

  在他看来，物业的定位是小区服务者，理论上来讲应该服务于小区业主最核心的诉求。而交易业务看似与业主有沟通、连接优势，但一直以来物业其实并没有做好租售业务，最核心的原因在于房产交易有一定的专业度，需要专业的人来做。物业服务人员不是经纪人，在专业度上有很大差异。

  换言之，开发商善于资源整合，从事资金密集型业务；二手租售业务，则属劳动密集型业务，“人-房-客”三者不可缺一。所以，物企不换思维，不另辟专业团队，最后将竹篮打水一场空。

  另一方面，物业公司是分散式的，不像中介公司有统一的门店布局和区域管理布局，也没有形成统一的交易规模，整合起来并不容易。

  眼下，各家中介门店房源还仅限于自家开发或管理的楼盘，尚处于起步阶段。加之，各个点位零散布局的物企中介公司不成规模，仍无法撼动链家等专业中介的江湖地位。

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