从炒作学区房到虚假宣传学位房，不少开发企业都有过不良记录与被处罚历史，其引发的社会事件与造成的影响，不仅很不好，还让城市政府面临很大的维稳压力。

  5月24日，广州市教育局、广州市住建局、广州市规划与自然资源局、广州市市场监督管理局联合发布《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知。

  这份意见明确规定以下四类情况，都属于无中生有、夸大事实、信息不完整以及告知缺位的宣传。

  商品房项目实际并无名校入驻或者市、区教育部门并未明确商品房项目对口学校，但开发企业在广告中使用“××学校入驻”“××学校旁”“入读××学校”等模糊字眼开展宣传，误导消费者。

  商品房项目建设过程中，市或区教育部门、开发企业、大型教育集团先行签订合作协议，或者开发企业与教育集团签订框架协议后，开发企业对此进行夸大宣传或在宣传中偷换概念。

  房地产开发企业对学位安排等招生政策进行选择性宣传或误导性宣传，导致部分消费者收楼入住后子女因不符合招生政策不能对口入学。

  部分商品房住宅小区内的配套教育设施未按土地出让合同和规划要求建设移交，导致购房业主子女入学问题难以就近解决，但开发企业未提前告知业主，或有些项目配套教育设施招生政策发生变化，但项目宣传没有相应调整，或售楼现场信息公示不到位，未全面详细公示配套教育设施规划报建、地块位置等情况。

  广州市四大政府部门表示，在销售过程，监管部门联合执法，规范新建居住区销售宣传行为，要求房地产开发企业在楼盘销售现场显著部位如实公示本项目配套教育设施建设相关信息，并明确提示配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准。畅通虚假广告宣传投诉举报渠道，鼓励消费者通过法律手段维护合法权益；将虚假广告宣传纳入房地产开发企业信用评价体系……遏制房地产开发企业虚假宣传的发生。

  学区房、学位房宣传一直是楼市销售的利器，引入重点中小学成为当下很多楼盘打出的销售最大卖点，效果也最好。

  这其中隐藏的风险，开发企业并不是没有意识到。所以，销售时不会将学位、学区的承诺写进购房合同，这样就可以辩解对楼盘的广告宣传资料仅供参考。

  从法律层面看，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

  问题是，购房人如果没有保存开发商明确的承诺证据，权利维护注定难上加难。

  国家社科基金在一份“我国刚性社会矛盾趋势分析与化解对策研究”的课题研究结果中称，处于强势交易地位的房地产商与经纪人，常常采取隐瞒回避、虚假宣传、夸大承诺等促成交易的手段，进行成交。在不平等、不透明的市场交易条件下，住房消费者常常被置于各种合同陷阱、欺诈圈套中，成为风险最终承受者。

  回到现实，无论是一线城市还是二三线热点城市，都面临一个同样的情况，即人口在不断持续流入，适龄入学学生越来越多，学位尤其是好学校的学位十分紧张。例如此次出台政策的广州，第七次全国人口普查结果显示，10年以来广州净流入人口597万，排广东省第二，人口年龄偏轻，导致学前教育和义务教育需求强劲。今年广州市天河、南沙、番禺等行政区相继发布了学位预警。

  在广州之前，北京、上海已经对学区房问题展开治理。今年4月22日，北京在新一轮房地产专项整治中提出，对炒作学区房等违法行为要严厉处罚。

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