今年3月28日，远洋资本以10.3亿元对价收购红星企发18%股权，战略入股红星美凯龙旗下红星地产，成为其第三大股东。当时，远洋方面称，远洋资本不排除进一步收购红星地产的可能。

  两个月后，外界没能等来远洋对红星地产的继续入股，却等来了它对红星美凯龙在物流地产领域的收购。

  6月2日，红星美凯龙（01528.HK）公告，将旗下西藏红星、上海红星等7家物流子公司100%股权及相关债权转让予远洋。七家物流公司所涉及项目总建筑面积规模约达85万平方米。

  据了解，这一次的收购方仍是远洋资本。

  今年4月，远洋物流作为远洋资本全资子公司，正式以独立品牌的形象亮相。物流地产，是其着重发力的业务板块。

  对于本次收购，远洋方面表示，双方将以此为契机，在配送、仓储、供应链等多个领域开展更为深入的合作。在红星地产股权上擦出火花后，这对“地产界新晋CP”已然越走越近。

  从战略入股到项目收购

  根据最新公告，此次红星美凯龙转让予远洋的物流子公司包括西藏红星、上海红星、天津红星、上海倍博、上海倍正、上海倍跃、上海倍茂共7家。

  收购方为天津远川投资有限公司，该公司为瑞喜创投有限公司的间接全资附属公司。而瑞喜创投由远洋集团持有49%的股权，除远洋集团外，概无股东持有瑞喜创投有限公司三分之一或以上股权。

  上述7家物流公司持有合肥IV期项目、石家庄项目、天津南项目、天津西项目、合肥I-II期项目、重庆I-II期项目、贵阳龙里I-II期项目、西安项目、武汉项目、合肥III期项目、天津静海项目合共11个物流项目。总建筑面积规模约85万平方米。

  截至2020年12月31日，目标集团公司未经审核模拟合并财务报表中总资产为21.38亿元，净资产为5.53亿元，总负债为15.85亿元。2020年度营业收入7136.03万元，净利润为-9355.99万元。

  按目标集团公司最近一期模拟合并财务报表测算，预计本次交易价款合计约23.12亿元，其中，预计股权转让价款金额约为11.78亿元，预计债权转让价款金额约11.34亿元。

  至于为何出售项目，红星美凯龙称，本次交易契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略，有利于公司更加聚焦主业，专注优质资源开展业务，旨在进一步提高公司资产盈利能力，进一步降低公司的负债率，减少财务费用的支出，优化公司的现金流水平。

  出售控股子公司股权及债权所得款项将用于红星美凯龙补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。

  作为家居零售的龙头企业，红星美凯龙出售子公司回笼资金确实显得很有必要。数据显示，2020年，红星美凯龙的总负债规模804.5亿元，同比2019年增长9.7%。同期，其手上的货币资金仅65.11亿元，而1年内到期的非流动负债就有119亿元。短期内存在较大的偿债压力。

  2020年，红星美凯龙实现营收142.36亿元，同比2019年下降13.56%；实现净利润17.31亿元，同比2019年则下降61.37%。资产负债率61.16%，有进一步的增长。

  为解决资金流动性问题，红星美凯龙此前就从股权层面为红星地产引入了远洋资本。3月28日，红星美凯龙与远洋资本签署合作协议，远洋资本斥资10.3亿元战略入股红星企发获得18%股权。红星企发通过上海红星美凯龙持有红星地产97.1%股权。

  据了解，4月17日，这笔转让已完成工商登记信息变更。远洋资本旗下的天津远璞持有了红星企发18%股权，红星美凯龙的持股比例下降为50.2936%，仍为实际控制人。凭借这笔收购，远洋资本一跃成为红星地产第三大股东。

  远洋物流“前世与今生”

  23.12亿元的交易对价，在地产行业动辄几十上百亿的收购中，不算一个大数目。但在行业融资收紧，调控不断的背景下，钱从哪来也成为远洋资本的另一个问题。这次交易的资金来源，主要为买方旗下基金募集资金，以及自有资金、关联方借款。

  远洋资本是远洋集团（03377.HK）旗下另类业务的投资和管理平台，其前身是自2013年集团内部成立的房地产金融事业部。2018年开始，该平台先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域，目前在物流领域已设立多支物流地产基金。

  今年3月，远洋资本刚完成一支规模5亿美元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。如果按目前汇率计算，这笔基金的规模约为人民币31亿左右，足以覆盖此次收购7家物流公司的对价。

  从自身的资金层面上，2020年，远洋集团手中持有的货币资金439.29亿元，除去受限制现金外，在手现金及现金等价物为343亿元，手上现金较为宽裕。其剔除预收款后的资产负债率69.0%，净负债率由77%降低至55%，非受限现金短债比为1.51。实现了三道红线“零踩线”。

  事实上，房地产企业布局物流地产并非新鲜事。除远洋外，万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福等房企在物流地产领域多有涉猎。

  回到远洋集团本身，远洋物流前身为成立于2017年的远泽物流，是从事物流地产全周期开发和管理、收并购、定制服务的物流地产品牌。为高标仓库、冷链仓库等多样化的物流仓储解决方案提供商。其物流体系由重资产平台，轻资产平台和物流股权投资三大板块构成。

  早在2016年7月，远洋集团与物流的结缘，其当时认购中国物流资产股份数亿美元，成为其H股IPO最大基石投资者。2017年末，远洋资本正式涉足物流地产这一领域，在嘉兴南湖实现首次落子。

  2018年10月，这个由远洋资本自主开发并全权统筹招商、运营工作的首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园正式开工奠基。随后几年，远洋物流继续布局扩张。

  截至目前，远洋物流已投资管理30余个物流地产项目，覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市，为京东、阿里、美团、顺丰、韵达、百世、海尔、百丽等零售、物流以及制造类企业提供优质的仓储基础设施。

  经过多年的发展，今年4月22日，远洋物流已作为远洋资本全资子公司，正式以独立品牌的形象亮相。据了解，随着本次收购的完成，远洋资本运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

  远洋方面称，本次合作，是双方托战略合作机制，整合资源优势，在物流地产业务领域实现的进一步紧密合作。双方将以此为契机，在配送、仓储、供应链等多个领域开展更为深入的合作。

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