6月份以来，多地新一轮“城市更新”政策纷纷落地。

  6月11日，深圳市规划和自然资源局召开《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）公示媒体通气会，就公众关注的产业、交通、住房、教育等热点，以及如何调整目标、编制规划等作出了回应。

  据悉，该规划草案是继《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》之后，深圳近期公示的最全面、最权威的中长期规划类文件，涉及都市圈合作、城区发展、城市配套、人口民生等方面。此规划草案的公布，让深圳新一轮的城市更新浪潮再次翻涌。

  而就在前一天，6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确首都城市更新的六类行动。6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

  一时间，京沪深等一线城市纷纷加入城市更新大潮，新一轮的城市更新步伐再次加快。

  城市更新更加灵活化、市场化

  与以往的“三旧”改造不同，新一轮城市更新的核心是以人为本、多元为目标，即注重城市功能优化、土地二次开发、环境质量改善、城市生态规划和可持续发展等。

  如深圳在上述规划草案中提出，将坚持国土空间立体开发利用，划定密度分区，鼓励城市空间复合利用，积极盘活存量空间，推动地下空间综合开发利用。到2035年，深圳全市以城市更新、土地整备为主的存量低效用地再开发规模不少于170平方公里，完成有机更新不少于150平方公里。将依托深圳国家高新区、深圳国家自主创新示范区及市级新兴产业片区等形成“1+7+N”全域创新空间格局。

  与此同时，实施城市更新的模式也在转变。城市更新从过去政府主导为主的模式，转向了政府引导下社会资本参与为主导的模式，社会资本和市场作用正成为城市更新的加速器。

  以上海为例，此次成立总规模约800亿元的城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

  据悉，本次城市更新基金由上海本土国企、大型开发商和险资共同成立，具体有上海地产集团、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等公司与机构。从上述名单来看，此次城市更新参与的力量更加广泛。

  事实上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地产集团正式揭牌时，就已探索建立起“功能性国企参与旧区改造，以市场机制推动政企合作，落实超大城市更新”的新模式。

  而本次北京发布的《指导意见》，旨在落实北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议，统筹推进城市更新。意见明确首都城市更新行动的类型——老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新以及其他类型。同时，对备受关注的城市更新配套政策如规划政策、土地政策和资金政策等也全面披露。

  值得注意的是，这版《指导意见》指出了城市更新的推进原则，即“规划引领，民生优先；政府推动，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进”。特别强调了“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”，对吸引社会资本参与城市更新给予了特别的政策窗口。

  “城市在不断发展，特别是历史发展比较久的城市，都要面临城市更新的发展需求。”中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀表示，由政府主导、企业作为主体，通过引进社会资本的模式是非常有效的，而这也是国内的城市更新能以较快的速度推进的原因之一。

  房企提前布局抢占先机

  近日，易居企业集团CEO丁祖昱指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

  而在房地产行业规模增速放缓的大趋势下，随着国家鼓励城市更新行动，各城市不断出台政策完善机制，房企在城市更新领域也早已争先恐后，加速布局拓展。

  根据克而瑞研究中心提供的数据，中国百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，并且已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。

  像佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000 万平方米以上。其中，佳兆业的项目货值预计达到2.6 万亿元，项目面积达4200 万平方米，时代中国和富力地产的城市更新业务规模也较大，土储建面均在4000万平方米以上。奥园集团和龙光地产的城市更新土储建面均在2000万平方米以上，合景泰富、首开股份、万科、华润置地等的城市更新土储建面均在500万平方米以上。

  不过，也有业内人士指出，虽然房企纷纷加速布局城市更新，抢占先机，但目前城市更新业务的经营模式和布局策略还有待商榷，毕竟打造一个城市更新项目比开发一个纯新楼盘要更难、更复杂。房企在参与城市更新的过程中，已经超越了普通地产开发商的角色和意义。城市更新对房企的综合运营能力提出了全新的挑战，更需要房企有强大的自有资金实力与运营管理能力。

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