10月19日，中国海外发展有限公司（下称“中海”，00688.HK）公布了2021年第三季度业务回顾、经营情况及财务表现。

  前三季度，中海在内地14个城市新增28幅土地，新增总楼面面积455万平方米，总地价为543.6亿元。这在今年前三季度新增土地储备总地价1001.2亿元中，占比超过50%。

  将上述数据拆分可以看到，三季度中，中海（含中海宏洋）在9月单月，通过集中招拍挂拿地共25幅，新增总建面达444万平方米，拿地总价512亿元，权益拿地总价503亿元，权益拿地总价占到前8月的62%。投资集中度之高，由此可见一斑。

  作为一家规模达数千亿元的头部房企，根据市场的变化有选择性的拓展土储，是一个再正常不过的举动。不过，记者通过梳理资料发现，今年以来，投资规模达千亿元的中海并未有在上海公开土地市场拿地的动作。有分析人士认为不排除受上海“围标”事件影响，目前仍未达到解禁期。不过，去年，中海与上海黄浦区签署建国东路旧改项目战略合作协议，间接获得土地项目。

  2020年，四个一线城市为中海贡献超过1000亿元的销售额。当年，在上海市场，中海以227.6亿元的权益金额拿下销冠的位置，领先第二名万科27亿元，这是中海自1992年进入上海以来的高光时刻。

  对于今年未能在上海公开土地市场拿地等问题，10月21日，记者联系了中海等相关负责人发送采访提纲，但截至发稿未能收到回复。

  错峰拿地 三季度集中补仓

  根据中海10月19日披露的信息，2021年至今，该公司的销售和收入规模同比进一步扩大。

  2021年前9月，中海连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额为2,753.0亿元，同比增长7.0%；收入为1511.2亿元，同比上升27.7%，经营溢利为394.0亿元，同比上升1.5%。

  土地收购方面，今年1-9月，中国海外发展收购的土地累计应占楼面面积约900.88万平方米，累计应付的土地出让金约为1001.57亿元。

  不过，从过程来看，今年三个季度，中海采取的是“前松后紧”的方式来拿地。

  机构发布的一份报告数据显示，今年4月至5月共有16个城市完成首轮集中供地，平均溢价率达16.6%。其中杭州、厦门、深圳及宁波土拍竞争激烈，溢价率均在25%以上，重庆则高达38.8%。

  首轮集中供地中，偏高的土地成本导致房企利润被进一步压缩。在这一背景下，中海放缓了拿地步调，其在4月至5月仅拿地5宗。截至6月末，该公司上半年共在14个城市合计新增20幅土地，权益地价458亿元，不及全年1650亿元拿地预算的3成。

  在2021年中报业绩会上，公司董事会主席颜建国表示，第一批集中供地市场很热，竞争比较激烈，回报也比较低。公司坚守投资刻度，要求合理的回报。不会为买地而买地，不赚钱的地不会去买。

  彼时他预测：土地端下半年会更加理性一点，诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。

  到二轮集中供地，在许多城市出现流拍、底溢价率的情况后，中海的机会开始显现，逆市拿地的动作频频。这也就有了上述单月拿地超过500亿元的举动。

  从近年来中海的拓储动作总体来看，尽管动辄斥资逾千亿元补仓，但土储总量仍出现一定的下降。2019年、2020年及2021年，该公司总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米，其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平方米、4985万平方米。

  与此同时，该企业的毛利率也跟随行业总体趋势，逐渐下探。财报数据显示，2018年-2020年，中海的毛利率分别为37.79%、33.66%、30.05%。

  10月20日，美银证券的报告指出，中海今年第三季收入及经营溢利分别按年升46%和5.8%，但营运利润率按年下降7个百分点，主要由于较低的毛利率和非经营性项目，例如较低的投资物业重估收益所致。报告指出，由于微调中海外的毛利率，该行将其2021财年盈利预测下调了3%。

  新增千亿土储 或受“围标事件”影响未现上海土拍市场

  一线城市向来能够受到中海管理层的足够重视。今年8月23日，在中海举行2021年中期业绩发布会上，行政总裁张智超指出，会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。“一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强”。

  2020 年，中海地产实现合约销售额约为 3607 亿元，同比增长 12.5%。其中，一线城市北上广深和香港的合约销售额为 1126 亿元。据此推算，一线城市销售占比超过四分之一。可见，一线城市对中海的的重要性。

  不过，从今年两轮集中供地的公开信息来看，并未见到中海的身影出现在上海土拍市场。

  今年5月24日，有媒体报道称，中海、万科以及华润三家房企，由于2020年的围标事件，被上海土拍拒收报名参拍资料。

  上述“围标”事件发生于2020年4月，中海地产上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。调查因其涉嫌“围标”上海虹口区一宗纯住宅用地。9月12日，中海地产在内部下达通知，免除中海地产华东区域总经理齐大鹏、上海公司总经理崔帅职务，由刘慧明担任二人职务。

  优淘城总裁认为，围标事件的影响比较大。今年的首次轮集中供地里，上海本地有一批实力比较强的国企，所以万科、中海、华润可能需要一定的时间和公关消化影响。政府为避免地价受损，不给这几个开发商机会。近年上海房价表现突出，是行业争抢的主要优质市场，中海也就失去拿到今年优势市场地块的机会。

  一位知情人士对记者称，“围标”事件发生后，对企业最直接的影响就是地拿不到了，后续的工作没办法正常开展，相应的，公司整个投拓部门都可以被砍掉。

  中海地产自1992年首次进入上海，截至2020年，共开发约29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等物业类型，其中住宅约2万套，面积达600万平方米，累计投资总额超过1000亿港元。

  2020年7月29日，中海与上海市黄浦区人民政府签订合作框架协议。根据协议约定，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。该项目总投资额达590亿元，是中海发展历史上投资规模最大的项目。这也就意味着中海以间接的方式获得了在上海的土地。

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