仅仅一天时间，广州单盘销冠的命运就迎来了重大转折。1月24日早上，雅居乐集团控股有限公司（03383.HK以下简称“雅居乐”）发布了一则公告，表示拟将所持广州利合集团的26.66%股权转让给中国海外发展有限公司（以下简称“中海”），作价18.43亿元。当天晚上，世茂集团控股有限公司（以下简称“世茂”）也透露要把广州利合集团26.67%的股份卖给中海，代价为18.445亿元。

  广州利合集团持有广州亚运城项目。这是一个巨无霸项目，585万平方米的建筑面积现已卖出了347万平方米，其2021年的销售额约为92亿元，连续5年稳居广州的单盘销冠宝座。项目的土地是富力、碧桂园、雅居乐在2009年底耗资255亿元拿下的，不久后世茂与中海相继加入，2016年富力宣布退出，股权由其余4家房企平分。如今，雅居乐、世茂相携离场，该项目原有的4大民企股东，只剩下碧桂园还在坚守。

  在为这笔长达12年的投资划上句号前，雅居乐已经卖掉不少资产，算上这一单，半年内的套现金额达到了46.43亿元。按照标普的估算，2022年，该公司将有175亿元至190亿元的债务到期。

  雅居乐有关人士对中国房地产报记者表示，这次交易实现了项目未来利润的提前变现，有利于增加公司净利润及优化现金流情况，2022年将继续审慎资金管理，视债务到期情况合理安排偿债计划。

  4大民企股东3个已退场

  2009年，在一次饭局上，富力集团联席董事长李思廉与雅居乐董事局主席陈卓林透露了欲竞拍亚运城土地的想法，二者一拍即合，但由于地块底价高达165亿元，他们想再邀请一个企业入局，于是就找了碧桂园董事会主席杨国强，很快，三家房企便结成了联盟。2009年12月23日，他们以255亿元的总价竞得广州亚运城，造就了当年的全国总价地王。

  当时眼热这个项目的房企不在少数。中信地产是在土地拍卖现场举了牌的，世茂也兴趣浓厚、有意加入。半年后的2010年6月，新旧两批共5名股东组建了一家名为广州利合房地产开发有限公司的项目公司，各持20%的股份。5家房企都参与了广州亚运城的开发，中信地产负责融资、富力负责报建规划、世茂负责设计、碧桂园负责工程和物管、雅居乐主管营销。

  好景不长，随着市场的下行，股东数量太多带来的管理混乱、反应迟钝等问题逐渐涌现，广州亚运城在销售端面临了越来越大的压力。牵头土地竞拍的富力萌生了退意，在2016年将自己的20%股权转了出去，彼时中信地产已被中海收购，因此，最终世茂与碧桂园均持有26.67%股权，雅居乐持有26.66%，中海则持有20%。

  这次股权变动后，广州亚运城有了很大改观，股东间的职责重新进行了分配，雅居乐负责物业，碧桂园承接了销售工作，世茂则主导工程开发和运营。项目的开发速度明显加快，销售业绩也释放了出来，2018年-2020年，广州亚运城每年的成交金额都破百亿元，即便是市场较为低迷的2021年，也卖出了2676套房子、录得92.23亿元的销售额，稳居广州单盘销冠位置。

  雅居乐的公告显示，截至目前，广州亚运城585万平方米的总建筑面积中，约406万平方米已开发为住宅及商业单位以及停车场，约347.3万平方米的建筑面积已出售。截至2021年12月末，广州利合集团未经审核的资产净值约为29.12亿元，2020年及2021年录得的除税前净利为32.5亿元、39.8亿元。

  雅居乐预计自己能从这笔交易中录得约6.99亿元的收益，也算是为12年的长线投资划上了相对圆满的句点。据了解，当初富力的20%股权只卖了2.4亿元，属于亏本出售。

  对于提前退场，该公司有关人士的解释是：“根据市场变化及战略发展方向，公司开展资产动态盘点，本次出售参股项目股权予同为项目合作方之一的中海，是盘活及提升资产效益的主动行为。”

  算上世茂卖出的股份，广州亚运城由原本的民企主导瞬间变成了央企控股，中海以73.33%的股权比例跃升第一大股东，碧桂园仍保有原本26.67%的股份。

  评级又被下调了

  在转让广州亚运城股权之前，雅居乐已经进行了一轮资产处置。2021年7月1日至2021年12月31日期间，该公司已就14项非核心物业(包括酒店5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗)的出售订立物业认购书或买卖合同，售价合计为28亿元，订金或销售款合计约11.49亿元已在2021年收取，剩余的约16.51亿元现金回款将在2022年收取。

  对比上一轮非核心物业的出售，可以发现此次雅居乐已将变现的范围扩大到了住宅项目。对于下一步的资产处置安排，雅居乐方面并没有给出具体的指引，只表示这两次出售的资产是公司主动开展资产盘点，向管理要红利的结果，未来将视项目利润现金流处置及自我营运孰优，盘活及提升资产使用效益，为公司提供稳定现金流和增厚安全垫。

  除了出售资产变现，雅居乐也做了再融资的努力。2021年11月，该公司宣布将发行24.18亿港元的可换股债券，年利率7%。债券共可交换约8799.13万股雅生活股份，占后者现有已发行股本约6.2%。

  即便如此，该公司依然没能动摇评级机构的悲观看法。1月18日，穆迪及标普齐齐下调了其评级。穆迪预计，在未来12个月至18个月，由于缺乏新的外部融资或来自资产处置的融资来解决其庞大的债务到期问题，以及房地产销售疲软，雅居乐的流动性将变得不足。该机构表示，在过去的几个月里，雅居乐一直在通过资产处置和可交换债券发行积极筹集资金，这些资金将在未来的6个月至12个月里解决其部分到期债务。但考虑到目前市场情绪疲弱和资金状况紧张，其进一步资产处置以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。

  标普估算，2022年上半年雅居乐将有110亿元至120亿元的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期，2022年下半年还将有65亿元至70亿元债务到期。而该公司现金规模为350亿元至450亿元，但其中只有25%-35%是境内外控股公司层面可动用的资金。

  该机构认为，雅居乐再次发行可换股债券的空间有限，资产变现的可能性相对更高。标普预测，2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿元至110亿元的资金，此外，该公司还拥有香港的地产开发项目和上市子公司股份，估值在110亿至130亿元，可在必要时变现。

  雅居乐有关人士表示，本次两大机构信用评级的调整，预计不会对公司偿债能力造成重大不利影响，截至目前，公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。“2022年将继续审慎资金管理，视债务到期情况合理安排偿债计划，并积极通过管理降本增效及促销售、强回款等措施，确保现金流稳定。”

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