2月22日，摩根大通发表报告指，冠君产业信托去年可分派收入按年跌3.3%，符合该行及市场预期，但去年分派比率按年下调5个百分点至90%，则未能令人信服，指出该信托负债率一直稳定在23%左右，认为没有充分的理由削减分派比率，仅显示出管理层对前景看法趋向审慎，又指降低分派比率通常会为股价带来重大抛售压力。

该行又称，花园道三号去年租金收入按年下降3.8%，出租率则回升至89%，考虑到今年到期租约租金水平为每平方米120港元，与现时的每平方米约90港元有差距，以及2023财年中环将迎来更多新供应，该行预期2022财年租金下调幅度将扩大至25%，预期租金收入的跌幅约为4%至5%。

摩通指，考虑到港第五波疫情及进一步收紧措施的可能性，更关注朗豪坊未来发展，预期2022财年商场将有39%租约到期或进行租金评估。

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