11月28日，标普全球评级表示，起步初期的中国基础设施REIT市场取得阶段性成功，比如目前为止派息符合投资者预期。但已上市项目的原始权益人以国有企业为主，基础资产侧重于受政策支持的行业，所以项目的上市资格可能仍将高度受政策左右。

标普全球评级分析师冯诚斌表示：“鉴于中国基建行业的庞大规模，REIT市场潜力巨大。我们认为，要吸引、促成更广泛的项目入场，监管和激励需要进一步推进。”

差不多两年以前，中国推出了REIT框架，以拓宽其庞大基建市场的资金来源。2022年中国基础设施开发投入将达到20万亿元，而这些投入通常是由地方政府及当地国有企业承担。

2021年年中以来共有21只REIT上市，总融资额650亿元。标普认为，部分发行人计划增发、220亿元的项目等待上市等现象，说明市场正在继续发展。大部分已上市项目都来自经济发达的沿海地区或内陆的主要经济中心，如广东、湖北等。高速公路项目占比最大，其次是产业园区和仓储物流。

但是，市场的发展可能仍然面临着一些障碍。欠发达地区资金需求更大，但由于资产质量和预期回报的原因，这些地区要通过REIT盘活基建资产仍有难度。相对于中国庞大的基建投入规模和基建存量（市场估计逾100万亿元），REIT融资金额相当有限。

可再生能源、新型基础设施、智慧城市等行业尚无REIT上市，而今年刚刚进入可上市范围的保障房项目却已有4只REIT上市。这种对比凸显了政策支持的重要性和项目获准上市面临的挑战。

冯诚斌表示：“REIT市场或许尚未充分发力，但它在稳步增长的过程中取得了稳定的表现。大部分产业园、物流园资产的出租率目前来看都很不错，而派息方面，虽然过去两年中国经济环境充满寒意，REIT的现金收益率至少也达到了4%。”

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