2023年10月16日，杭州住保房管发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，将杭州市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

  至此，除主城4区外，杭州限购全部取消。

  2023年至今，杭州已多次调整限购政策，但每次都是“挤牙膏”式调整。如4月13日，杭州钱塘区放宽限购外地户籍只需1个月社保即可购房，同日杭州放宽户籍政策，已就业35周岁以下大专学历可落户。

  作为强二线城市中的热点城市，一直以来，杭州的限购门槛，仅次于4大一线城市。此次对限购大幅放松，对杭州市场来说最大的变化是类似萧山、临平和钱塘等热门近郊区市场，将没有限购约束，这将为市场注入更多购买力。

  10月16日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（下称《通知》）调整住房限购范围，其中最受关注的是以下两点：

  1

  仅主城4区还限购

  《通知》明确优化住房限购政策，将本市住房限购范围调整为：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

  在此之前，杭州市限购范围为：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区。

  2

  只要有社保记录就可以买房

  《通知》明确本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。

  在此之前，非本地户口需连续缴纳4年社保或个税。

  在整体房地产行业进入深度调整期的背景下，2023年三季度，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，以此为分水岭，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”，地方政策松绑加力提速。

  尤其是9月以来，迎来了核心城市限购松绑潮，据不完全统计，截止目前，已有包括南京、大连、济南、青岛、兰州、福州、郑州、合肥、武汉在内的10个城市全面取消限购，广州、厦门、苏州、西安、天津、长沙、成都、杭州等城市限购缩围。

  从结果来看，首个松绑的一线城市广州及与杭州一样的热点强二线城市成都都在9月底对限购进行了部分松绑，但这两个城市表现分化。

  其中，热点恒热的成都整体市场延续高位运行。在828和926新政叠加下，整体市场保持稳中有增态势，据克而瑞问卷调研（61个楼盘样本）：58%项目来访量有上涨，51%项目认购量有上涨，来访量表现优于认购表现；国庆期间，热销项目主要集中在一圈层，其中天府新区销量大涨项目占比近3成，高新区大涨项目占比近2成，144㎡以上不限购产品流速明显提高。

  然而作为一线城市的广州则表现比较平淡，整体去化和前期变动不大，区域分化持续加剧。其中中心区改善需求较旺，去化约2成；番禺区解除限购后，市场活跃度上升，加上热盘华润长隆万博悦府首开热销，整体去化在45%；远郊市场竞争激烈，成交集中高性价比项目。增城长期以价换量，推新项目以“小量快跑”策略带动成交。

  由此可见，核心城市限购松绑政落地效果不一。对于本就市场热度较高的城市和区域而言，“限购局部松绑”可扩大购房基数，调动居民短期内购房积极性，但是对于仍处于调整期的区域和城市而言，“限购局部松绑”并不会对整体市场产生较大的拉动作用。

  我们认为，对于杭州这样的热点区域来说，此次限购松绑将在一定程度上对市场起到推动作用，只要四季度供应保持充裕，接下来的成交热度有望保持。

  从此次发布的政策来看，除了限购松绑之外，《通知》还对“认房不认贷”、二手住房公积金贷款年限延长、新建商品住房公证摇号公开销售规则等进行了说明和调整。其目的还是在于激活杭州市场。

  如公积金贷款二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年，变相降低了首付及月供压力，对房龄较大的二手房流转产生积极影响。

  又如“认房不认贷”中购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况，购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县(市)的住房情况，这对置换需求有一定的释放作用。

  两者结合，能更有效推动“卖旧买新”市场运转。

  从长远来看，杭州热度能否持续还是主要取决于二手房市场能否复苏，只有二手房市场活跃度提升，才能刺激置换需求不断释放，进而对新房市场形成有效支撑，使得杭州市场变得更加健康平稳发展。

  总体来看，在核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下，新房成交存在一定的回升空间，四季度环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏。

  未来地方政策仍有进一步优化调整空间，核心城市均有望大幅放宽甚至取消限购。北上深等一线城市或将紧随广州调整限购，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部调整，比如远郊区域购房社保年限要求、非户籍单身购房限制等。

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