政策暖风，吹到了海南。

  据中房报消息，海南楼市迎来10条优化调整措施，省会城市海口率先跟进，已出台5项优化调整房地产政策措施。

  自2018年4月，海南省全域限购，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，政策至今已有五年之久。

  在地产下行的压力下，海南楼市，终于被撕开一道口子。

  今年7月以来，中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”，需求端，降首付、降利率、认房不认贷接连落地，核心城市开启“四限”松绑潮，全年273省市迎来622次政策放松。

  在房地产政策宽松的主基调下，北京、上海以及海南政策松绑释放较强的信号意义，接下来，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。

  媒体提到的《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》文件最大的意义在于，将10条政策内容纳入“一城一策”工具箱，并赋予城市政府房地产调控政策自主权，结合实际情况，自主选择并及时出台政策措施。

  这十条政策措施包括：

  优化个人住房贷款中住房套数认定标准

  调整优化差别化住房信贷政策；鼓励银行业金融机构降低存量首套住房的贷款利率

  制定落实不动产“带押过户”政策

  优化调整已出台的、严于省级调控政策要求的相关条款

  优化调整二手房交易转让年限等限制性条件

  优化调整有关产权式酒店、酒店式公寓的限购政策

  优化调整“商业、办公类项目产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制性政策

  优化调整人才购房政策

  多孩（二孩及以上）家庭可增加购买一套商品住房

  加大职工提取住房公积金直接支付住房首付款、住房公积金贷款不见面审批等政策的落实力度

  值得注意的是，海口已率先跟进。

  12月20日晚，微信公众号“海口发布”发布题为“未放开全域限购，政策调整系支持企业人才购房需求”的文章，其中明确放松省外户籍人员社保年限、企业购房、取消离异购房限制等5条调整内容。

  这也是自9月官宣“认房不认贷”以后，海口迎来的又一次购房政策优化。

  具体来看，省外户籍人员需提供5年社保或个税证明可在限购区购买1套，2年以上社保可在限购区域外购买1套。

  而此前执行的政策是，对于非本省户籍人员，实行全域限购，不再区分限购及非限购区域，凡在海口市行政区范围内购房的，须提供家庭成员中至少1人在海南省累计60个月及以上的社保或个税缴交记录，且在海南省无自有住房的，方可在海口市购买1套住房。

  另外，此次海口也放开了企业购房以及离异家庭购房的限制。

  2018年全域限购以后，海南省商品房销售面积大幅下降。

  海南省统计局数据显示，商品房销售面积从2017年2292万平方米的峰值下降至2023年1-10月的689万平方米；商品房销售额也从2017年的2714亿元降至2023年1-10月的1174亿元。

  2021年初，海南省举办了一场“房地产调控成功闯关”的新闻发布会。会上透露出一组数据：本省户籍居民购买商品住房占比从2017年的17.8%提升至2020年1-11月的74%。海南省住建厅厅长霍巨燃表示，海南房地产调控达到了预期目标。

  从房地产开发投资占固定投资的比重来看，2022年已降至30.7%，较“全域限购”前的2017年下降了17个百分点。2023年前10月，海南省房地产开发投资额为951.78亿元，同比增长4.3%。

  再来看海南省两大主要城市房地产情况。

  政策出台的2018年，海口、三亚商品住宅成交量明显回落，同比跌幅分别在38%和60%左右，基本属于“腰斩”。随着投资客群的减少，海口和三亚均开启了长达五年的深度调整期。

  2023年1-11月，海口商品住宅成交面积为245.78万平方米，同比增4%，接近2022年全年水平。2017年全年，商品住宅成交面积为598万平方米，五年减少近六成。

  三亚自“全域限购”后，商品住宅成交面积连续三年负增长，2020年更是较前一年下降近四成，全年仅为65万平方米，2021年和2022年均不足150万平方米。2023年前11月恢复至227万平方米。

  可见，在限购政策对于海口和三亚房地产市场的影响之大，在整体房地产市场下行的情况下，有必要根据当前情况优化调整。 

  实际上，在海南传来松绑消息之前，核心一二线城市已开启一轮“四限”松绑潮。

  据CRIC不完全统计，截至12月18日，全国至少273个省市出台622次宽松性政策，频次已超去年。其中，南京、大连、武汉、厦门等19城全面取消限购。放松限贷的城市已多达102个。另有南京、武汉等145城发布购房补贴。大部分二三线城市住房交易行政限制基本已经全面解除

  2024年，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策仍有松绑空间。

  一线城市政策或将精细化调整，譬如限购局部松绑，对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等。

  二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策仍有调整空间，未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。 

  2023年，中国房地产市场继续底部调整，中央政策力度前稳后松，地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

  在这种情况下，限购政策应避免“一刀切”，需要因地制宜，根据具体情况来制定相应的政策，以稳定房地产市场。

  地方调控政策大概率还会进一步优化，尤其是一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线城市局部或定向放松限购，二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。  

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