上半年飙涨的深圳楼市，在经历了三季度的高位盘整后，终于撑不住了。

如果从现在反推深圳楼市过去一年的演变曲线，会发现自去年9.30之后开始缓慢上涨，到今年3.30之后进入快车道，在6月成交达到一个高潮，9月房价登顶。

事实上，在7、8、9三个月时间里，深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月，价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销，二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示，坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

据深圳规土委数据，9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米，环比仅微涨0.1%；另据链家数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，上半年疯涨的深圳房价，开始回调。

10月18日，位于罗湖银湖片区的华润银湖蓝山二期开盘，最低价至5.1万/平方米，均价约6万/平方米，引发市场关注。

银湖蓝山定位高档住宅，一期去年11月开盘，均价5.3万。而最新开盘这个的价格，已经低于或接近关外龙华片区的价格。在上半年深圳房价普遍上涨50%的情况下，这个定价扰乱了市场的神经。

华润并非个案。进入10月，深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动，每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡，联美新天地则有“3万抵8万”，恒大帝景开盘当日推出额外92折……

布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段。即首付款可分三年付清，一开始只需支付首付款的33%，剩余首期房款由开发商垫付，此后三年客户按比例付清剩余首付款，而开发商不收取利息。这种手段，只会发生在楼市下跌期。

中原统计显示，深圳新房市场成交价格已经连续三周走低，最近一周新房成交均价近3.15万/平方米，较上周下降了6.4%。

“深圳楼市确实在降了。”多位深圳房地产业内人士对21世纪经济报道记者表示，其实今年市场热度的顶峰出现在6月份，从那之后尤其是股市跳水之后就一直在盘整，在价格下落之前，成交量已经连续三个月大幅下滑。

二手房也已降温。9月份，在中原监控取样的38个区域中，已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌，大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅紧随其后，宝安中心区、宝安西乡两区房价也出现微跌。深圳多家中介统计数据显示，小户型成交降温，投资客持续离场。

从10月至今的二手成交情况来看，缩量较为显著，10月初至今二手成交周均仅1432套，较黄金周之前大幅滑落；二手住宅成交均价为3.7万元/平方米，环比下降约15%。不过，此成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

整体来看，中原认为，由于当前信贷仍然紧张，人民币贬值预期加剧，第四季度深圳房价的走势将面临较大压力。

影响房价的最大因素是供应，深圳亦不例外。

世联行数据显示，截至2015年10月18日，深圳全市一手房可售面积为383.45万平方米，可售房34836套；若按近8周深圳全市新房周平均1030套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为33.8周，基本在正常范围内。

从9月开始，深圳市加大了住宅供应。据美联物业全国研究中心统计，9月入市的项目为17个，约53.6万平方米住宅推出市场，较8月大幅上升41.5%。预计10月份全市将有25个左右的项目开盘或加推，相当于每周都有6个。

深圳中原指出，推售的上升也充分验证了，在失色的金九银十后半段，开发商将逐渐接受市场热度下降的事实，而增加推售。有些开发商还使用了金融工具来减少客户的首付压力，增大购房杠杆。在推售上行和市场热度减退的双向反馈下，四季度的价格也会承压。

中原继续表示，深圳房地产销售额2015年以来的反弹趋势已明显走平。前9个月，商品房销售面积较前8个月仅微幅增长，而销售额增长停滞。算来单价已下跌。

深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断，年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。

深圳是否可作为中国楼市的风向标？纵观中国楼市最近三次调整，分别是2008年初-2009年上半年，持续约一年半，全国总成交下降约两成；2011年下半年-2013年初，持续约一年半；2014年初-2014年9月30日持续大半年，后报复性反弹。而目前深圳楼市的表现，就像它此前的上涨领先于北京上海一样，下跌也率先出现了。

值得注意的是，深圳中原认为，从销售数据的表现、以及固定资产投资加速下滑的情况可以推导出，地产市场转淡并不是深圳特有的现象，而是全国性的。

房地产业面临的压力在逐渐加重，随着债市泡沫的进行，目前大型房企融资得到了一定改善，但没有发债资质的中小开发商仍然需要依赖民间借贷和私募资金，相对更加难以得到的银行贷款（廉价资金）限制了地产业整体融资成本下降。再加上人民币贬值也导致外债成本增高，今后两年房企的融资压力很大。

尽管王健林超过马云成为最新的中国首富，但在胡润百富榜的榜单上，他的地产商伙伴们却越来越少。

最新数据显示，胡润百富榜单中的地产富豪人数占比，从最高50%下滑到了16%，降至历史最低。

从1999年开始，房地产迎来了长达10多年的黄金时代，中间经历2008年大跌，但依然反弹至2013年，重点城市的房价不断创下新高。而房地产行业产生的富豪，却形成了与之相反的曲线，其人数占比在百富榜中不断下滑，预示着这个行业在国民经济中的“支柱”地位有所下降。

百富榜同时显示，制造业和IT业成为富豪人数增长最快的行业，这反映了中国经济结构的调整正在快速进行中；万科集团总裁郁亮向21世纪经济报道记者表示，比起10多年前，房地产行业在国民经济中的地位不再那么重要。

曾经，中国前100名最富有的人群中，有一半都是地产商，而今，这个盛况已不再。

统计显示，新上榜富豪中，人数最多的是制造业和IT业，其中九成来自国内上市公司。新三板也成为财富新来源，今年榜单上有14人的财富来源于新三板的8家公司。

制造业，包括机械制造、日用品、家具、塑料制品、家电、工业电器产品等，仍然是最多上榜富豪从事的行业，上榜人数占比从去年的23.1%又上升到28.1%。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示，制造业的两位“黑马”，周群飞和汪滔都是“Made in China 2.0”的代表人物。今年3月，周群飞创办以触摸屏为主业的蓝思科技成功登陆创业板，周也以500亿身家成为本次百富榜的女首富；而去年女首富、34岁的碧桂园董事杨惠妍以405亿元退居第三。

有意思的是，周群飞的出现，打破了过去8年间，由杨惠妍和吴亚军（龙湖集团董事长）两位地产富豪轮流“坐庄”女首富的局面。

IT行业上榜人数占比也从去年的7.8%再次上升到11.2%。最近一年IT行业非常活跃的公司有：滴滴和快的的合并，美团与大众点评的合并。滴滴打车创始人、32岁的程维最新入榜。

相较而言，今年百富榜总榜中，地产行业上榜人数比例降到历史最低，上榜人数占比从去年的19.8%下降到16.1%。

历史地看，在1999年，房地产行业富豪人数曾占总榜的50%，到了2006年，这一比例下滑至25.5%，而在2012、2014年，比例下滑至19.8%。

尽管如此，房地产行业产生的富豪人数，在总榜单中依然名列第二；百富榜前十名富豪中，涉足房地产行业的有5位，比去年增加3位。

令人大跌眼镜的是，相比去年地产富豪平均财富、上榜门槛皆有下调的情况，今年单列的地产富豪榜前50名的平均财富和上榜门槛均创十年来最高。平均财富比去年增长24%，达185亿元；前十名地产富豪平均财富415.5亿元，比去年上升23%；前50名上榜门槛比去年提高30%，为85亿元；身价百亿及以上的人数比去年增加12位，到42位。

地产富豪占比少了，上榜的个人财富却更多了，这个行业的财富变得更为集中。胡润认为，这种变化主要得益于政策对住房需求的带动，央行年内四次降息，并下调存款准备金率，除了北京和上海，其他城市放宽了限购限贷的政策，首付比例有的已降到30%以下。

一份延续10多年的地产富豪榜榜单，见证了地产业的兴衰和人事沉浮。

十年前，王健林还没在榜单上。十年后，曾经的首富朱孟依已跌落至21位；十年前总部在上海的地产富豪最多，有14位，今年上海地产富豪仅有2位上榜；十年中闽商富豪数量在增加，十年前只有2位，今年这个数字变成了9位，而粤商仍然最多。

2015年，61岁的王健林及其家族以1200亿元蝉联“地产首富”，这是王健林六年内第五次名列房地产榜首位，也是第一个获得房地产榜首富“四连冠”的企业家。

自去年年底在香港挂牌上市，万达商业最新市值2300亿港币左右。据百富榜制作者称，这1200亿元只计算了王健林在地产领域的财富，他在文化、娱乐等领域的财富未计算在内。

财富翻倍的地产富豪也不在少数，其中很多得益于A股上半年的飙涨。前十名中，华夏幸福董事长王文学、泛海控股董事长卢志强、泰禾集团的黄其森、叶荔夫妇的地产财富涨幅均超1倍，三家都是A股上市公司。

华夏幸福王文学以450亿元上升三位到地产富豪榜第3位，超过了曾经的地产首富、恒大地产董事长许家印。许老板以410亿身家屈居第4位。

华夏幸福主营产业新城。深耕北京、天津、河北地区的华夏幸福集团市值最高曾达800亿；同样专注于京津冀地区的荣盛发展，其董事长耿建明、杨小青夫妇以涨幅100%、210亿元身家蹿至14位。

而硬币的另一面是，中国经济放慢速度以及楼市库存依然高企，国内地产商难言轻松，因而特别能看到港股上市房企最近一年财富有所下降。

其中，SOHO中国的潘石屹、张欣夫妇去年身家大幅缩水29%至125亿，排名下滑至26位。

富力地产联席董事长之一张力、张量父子身家缩水22%，仅以90亿元位列45位；而雅居乐陈卓林家族财富缩水25%，以85亿元位居47位。

其他身家缩水的还有世茂集团许荣茂家族，其财富小幅下降7%至280亿，位居地产富豪榜第7位；星河湾黄文仔家族，身家缩水5%至105亿排名37。

最令人唏嘘的，是去年底遭到深圳市“限售”、面临破产危机的佳兆业集团，其主席郭英成家族去年曾排名46，今年则跌落至地产富豪榜100名左右。

地产富豪的沉浮，折射的是房地产行业的变迁。自2011年底开始，万科一直在强调房地产行业进入了白银时代，而过往四年的发展，让更多地产商开始认同这一观点，包括王健林。地产商的转型如火如荼，万科和万达便是个中翘楚。

胡润表示，“王健林是转型最成功的企业家之一，五年前他地产部分的财富占个人总资产的90%以上，而现在只占到一半。”

万科的转型方向是成为城市配套服务商，万科已发展出物业社区服务、产业开发、教育和度假基地等独立的新业务，寻找更多利润增长点。