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房地产市场中存在着销售和投资的走势分化

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-12-07  来源:21世纪经济报道  浏览次数:10932
核心提示:房地产的话题总是抓人眼球。近日,社科院发布《中国住房发展报告2015-2016》,一家媒体以明年二季度后房价或出现断崖式下跌为题
         房地产的话题总是抓人眼球。近日,社科院发布《中国住房发展报告2015-2016》,一家媒体以“明年二季度后房价或出现断崖式下跌”为题进行了报道,很快就被四处转载。但课题组的负责人称,这是以偏概全,报告的重点是分析未来几年影响住房市场的主要因素。据报道,报告预测,2015年10月到2016年9月间房价或将呈现“先升后降”的波动,也指出一线城市与三四线城市的形势并不相同。

  目前的房地产形势的确错综复杂,让人难以看清楚。除了不同城市形势不同之外,房地产市场中还存在其他的“分化”。首先,销售和投资的走势分化,今年9月以前,房地产市场的销售情况逐渐好转,但房地产开发投资的增速却逐渐下降。其次,商品房销售和土地市场的走势分化,9月以前,土地市场非常低迷,9月以后,当商品房出现增速减慢时,土地市场却意外地变暖,尤其是在一线城市和部分二线城市,土地成交非常火爆。此外,库存压力和拿地热情的变化呈现“分化”,库存压力增大的情况下,开发商拿地的热情却高涨。这些分化的形势,哪个才是房地产市场真正的走向呢?开发商是库存压身采取收缩的策略,还是看好未来准备大干一场呢?房价会因为库存压力而回调,还是因为供给压缩而继续上涨呢?

  今年土地市场的走势是最富有戏剧性的。以北京的情况最为明显,前三季度,北京土地出让金总额为1065.29亿元,比去年同期的1583亿元减少了32.7%。但到11月25日,土地出让金却达到1920.77亿元,超过2014年的1916.9亿元,创历史新高。10月和11月2个月的土地出让金与前9个月相当。在这两个月,北京地王频现,面粉贵过面包的情况更是常见。据报道,11月底出让的房山区长阳地块的楼面地价高达2.95万元/平方米,而区域的商品房价格“仅”在2.5万元/平方米左右。其他一线城市和部分二线城市的土地市场行情与北京类似。

  为什么部分城市的土地市场会在10月以后突然变得火爆?这些城市销售情况较好、房价走高,使开发商更有信心,可能是部分原因。但是,10月以来,多数城市的销售增长、房价上涨已经趋缓。以北京为例,7月以来,新建商品住宅价格指数的环比涨幅逐渐缩窄,由6月的1.6%下滑至10月的0.8%;而住宅销售面积的同比增幅也从6月的23.8%逐渐下滑至10月的10.3%;10月住宅待售面积也出现增长,达到856.1万平方米,相当于2014年住宅销售面积的75%,也就是说,消化这些库存约需9个月,高于全国的平均水平(约为5个月)。由此可见,一线城市房地产市场的形势也不是全面向好。开发商将资金集中到一线城市和部分二线城市,固然是因为看好这些城市的后市,也是出于收缩战线的考虑——其他城市的市场走势更加不确定,不如退却到相对确定的地方。从10月以后土地市场才转暖来看,被动收缩才是主要原因。

  资金向这些城市集中,又与这些城市的土地供应减少相呼应,就造成了地价的大幅上涨。据报道,2014年北京共出让141宗土地,而2015年前11个月仅出让了100宗土地。地价上涨又对当前的房价起到了推动作用。目前来看,开发商(以及投资投机者)的收缩策略是比较有效的。但他们能收缩到什么程度呢?拭目以待。

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