随着传统经济状况的持续恶化，中央和各级政府救市的心情也越发迫切。2015年12月14日，中共中央政治局召开会议，提出2016年要千方百计化解房地产库存。对于房地产的表述，政治局表示：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

在谈房地产救市这个问题上，我们必须搞清楚四个大问题：

一、房地产为什么过剩？过剩的根源是什么？只有斩断过剩的源头，才能谈救市。否则一边救市一边又在制造新的过剩；

二、为什么要救楼市？

三、房地产能不能救？是绝对过剩还是相对过剩？

四、如何救？

我们一个一个问题来谈。

第一个问题，房地产为什么过剩？房地产过剩的原因很简单：政府主导城市化而不是市场主导城市化，同时把城市化当成房地产化，以为划一片地盖一片楼就是城市化，不知房地产只是城市化的副产品，先有城市化才有房地产。

政府主导城市化、房地产和政府主导经济都有一个自身永远无法克服的共同弊端：短期行为+只管投入不管产出。因为官员任期有限。投资主导对从中央到地方官员的短期政绩、个人灰色收入等等都善莫大焉，甚至不乏只对腐败有利、对国民财富增长毫无好处的腐败型投资。因此过去十几年，中国成为世界上最大的主张投资拉动经济的凯恩斯主义大国。

只管投入不管产出效益的政府官员主导型投资，必然带来整体产能的迅速过剩。工业企业如是，小城镇大跃进和房地产亦如是。国土资源部说连续8年以上，城市住宅用地扩张速度都是人口增量的3倍。就是这个原因。这种情形下，房地产不过剩才是奇怪的事情。

细分过剩的原因，大致可以分为如下几大原因：

一是长期以来的区域均衡发展和就地城镇化观念，使神州大地遍地出现小城镇和房地产建设大跃进；这其实也是城市化被政治化民粹化（人人都希望在自己家门口城市化）的恶果；

二是房地产政治化、政治民粹化进一步加剧了人口流出地区房地产供应过剩。认为高房价涉及社会的公平正义，居住权是公民的基本人权，政府必须强力出手。而不知大城市高房价是全世界共同规律。高房价的原因只有一个：少量土地上积聚了大量人口。房地产政治化、政治民粹化主要表现为2011年以来严厉的大中城市限购限贷政策把房地产投资挤向了大量人口流出地区，加剧这些地区的过剩；同时自上而下层层分配任务的保障房大跃进，又加剧了原本房屋过剩地区的保障房供应，使大量保障房成为空城鬼城的新力军；

三是高铁新城的遍地开花结出了大量高铁线路上的苦瓜。高铁在中国发展得这么快，是部门利益和地方政府利益合谋的结果。地方政府为了多卖地，热衷于引进高铁并在高铁站边建新城。为了多卖土地多出政绩，不惜故意让高铁站远离旧城区。

中国的高铁不是不要建，而是在畸形政绩下建得过多了，而且腐败成本太高。

第二个问题，为什么要救楼市？最近十几年来中国经济的发展逻辑，很多人认为西方经济学也无法解释，甚至吹捧为中国模式。其实大道至简，宏观上是长达50年被人为阻止的城市化补课+准市场化下个体自由的释放，政府主导投资型经济加倍投资和腐败成本都可以变成GDP。

微观上是这样的：分税制严重掏空了地方政府的财政，地方政府又要发展地方经济又要充实财政，一肩挑两担的最后办法是：降低土地、环境、劳动力成本招商引资，导致要素价格扭曲形成工业产能严重过剩；这些成本最后都转嫁到房地产拍卖，既形成工业绑架房地产局面，也导致土地也过量供应；土地与金融挂钩，房地产再反过来绑架金融，形成地方政府请客，国家金融买单也就是中央和百姓买单的“你中有我，我中有你”关系。

金融既是经济血脉，又是国家信用的体现，因此，房地产救市，本质是救金融。这个，不管谁当中央领导，都非救不可。

第三个问题，楼市能不能救？房地产与其它工农业产品一个本质不同在于，它是不动产！如果像其它工农业产品一样是动产，任何一个地方的产能过剩都可以转移到全国，那今天的中国房地产已经基本上全部玩完了！因为从人口与供应总量上看，它早已是绝对过剩了！

但问题的要害在于，今天的房地产需求是在一个大规模城市化的背景下、也就是人口大量快速迁徙的背景下出现的，中国实有城市化人口占比，官方数据到2014年底是54.77%，但扣除候鸟般的农民工，实际不到40%。人口流出地区房屋严重过剩，人口流入地区房屋严重短缺。

因此这是一个冰火两重天的分化过程，人口流出地区绝对过剩，人口流入地区还要增加供应。因此总体上是相对过剩而非绝对过剩。房地产市场能救。只是那些不尊重城市化规律的，不论是银行、开发商还是个人投资者，该死的一定得让它死，想救也救不了。

第四个问题，楼市怎么救？

通过以上三个大问题的分析，我们已经知道，绝对过剩的地方，楼市是很难救的，必须让相应的投资者付出代价，他们提供了人们不需要的产品，一定会受到市场无情的惩罚。不管这个投资者是开发商、银行还是个人。你想救也救不了它。

因此，房地产救市的本质，不是去库存！如果把救市等同于去库存，本身就不得要领，甚至完全搞错了方向！

那么，房地产救市的本质应该是什么？它是用新的、在人口流入地区、真正符合市场和大众需要的有效需求，取代那些浪费土地和资源、在人口流出地区的无效需求！通过有效需求形成的市场供应和赚钱效应，逐步弥补银行在无效需求地区形成的投资损失。

换句话说，任何人、任何企业都难免会有投资失误，银行在房地产领域过去的投资失误以及由此造成的金融风险，应该在今后正确的投资方向上找补回来！而不是通过什么“去库存”，继续在错误的道路上越走越远越陷越深！

由此我们来分析现在采取和打算采取的救市措施：

A、12月8日，彭博援引消息人士的话称，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。

大焕点评：财政补贴和税收减免对大城市回流的部分人口会有一定效用，有利于他们形成区域集中，改变部分人群回老家乡下盖房的劣习。住房公积金制度意义不大。

B、据人民网消息，近日，国务院总理李克强签署第663号国务院令，公布《居住证暂行条例》，《条例》将于2016年1月1日起施行。取消暂住证而转为居住证，使得外来人口获得了义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务等市民的基础待遇，为其进一步转化为城镇市民铺平了道路，有利于人口的导入。

大焕点评：不用看这个《居住证暂行条例》，我基本上可以肯定大城市的门槛比鲤鱼跳龙门还高。户籍改革不从根本上突破对大城市人口控制的思维，任何其它举动都是在浪费宝贵的立法资源。因为人口流动的事实表明，每年流入北上广深四座超大城市的人口数量，已经远远超过从农村进入城市的人口数量。

而恰恰是这些超大城市，一直对外来人口“严防死守”甚至拿孩子入学作为要挟手段，虽然毫无用处，但至今不改甚至变本加厉。而那些中小城市，很多地方早已经到了“请我也不来落户”的境地，户籍管制早已完全放开。

未来房地产最大的需求，就在幂次法则和万有引力指导下的大城市，尤其是大城市近郊以内区域！这些区域不开放户籍和房地产供应，就难以真正形成有效供给逐步化解以往房地产投资失误造成的损失，中央将被迫采取温水煮青蛙的超发货币形式，将银行的损失转嫁到全体民众头上。

三四线城市的房地产需求不足，导致库存去化艰难，成为了全国房地产市场所面临的主要顽疾。这其中相当一部分该死的郊区房、新城新区房就必须死去。只有一些县城中心还能承接一部分大城市回流人口。

C、还有人认为，三四线城市自身是人口流出较为严重的城市，当地产业不足，收入不高使得一些当地人去往大城市工作，而一些一线城市却存在人口膨胀的问题，难以吸纳大量农村人口成为市民，因此根本性问题应是调整我国不平衡的区域经济发展模式，有效地做到人口导入。

大焕点评：平（均）衡发展的虚妄梦想，本来就是造成过去三四线城市产业和房地产严重过剩的原因，还想依赖这样的手段去救市，只能称之为冥顽不化执迷不悟，在错误的道路上越陷越深，只会有死路一条。

我们一些专家的悟性怎么这么差啊？难道中国人天生愚蠢得不可救药？

综合救市建议：

明白了救市不等于去库存这个基本道理基本原则，我们的房地产救市其实有三大招数可用，只是我怕要改变一些人的陈旧老观念，可能比攻破三米厚的城墙还难：

首先，农村土地和农房市场化，可以自由交易和抵押，让进城农民有第一桶创业金或房屋首付。虽然不是太多，但比赤手空拳一无所有好万倍，也有利于农业集约化规模化；

其次，降低首套房首付及利率，首付降到15%到20%；

第三，解除大城市限购限贷政策，鼓励各种三四十平米超级迷你小房型的规模化开发，大幅度降低人们的进城门槛。

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