深圳楼市的“另类繁荣”也让银行感到压力，开始收紧。1月22日，中介人士透露，有收到公司内部短信，中国银行、工商银行和建设银行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。银行层面的红头文件虽然还未发出，但这些消息得到了银行内部人员的证实。股市上的折戟沉沙让投资者转战楼市，乍看上去，战绩颇丰。作为宏观经济的晴雨表，股市的一再下跌预示了市场上存在的各种困境和问题，但短期内，以深圳为代表的一线城市楼市，却似乎成为了“避风港”。根据深圳中原地产研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长65%，全年均价增长近四成。进入2016年，深圳楼市又迎来一轮爆发式上涨。深圳中原研究中心认为，深圳楼市有望春节前后持续保持惯性上涨。这意味着，历史上第二次连涨超过16个月的行情将出现。一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产，在这个“资产荒”时代，成了大众心目中的优质资产。而在投资者高涨的投资热情背后，是被掩盖的楼市危机。从2014年年中起，深圳楼市的繁荣前所未有，房价连涨15个月。2015年12月的金融统计数据来看，企业中长期贷款新增3464亿，同比大幅下滑，这意味着实体经济的萎靡仍将持续。而资金无法在实体经济产生能够维持资金成本的收益，一线楼市和资本市场便成为了央行宽松后，新增资金的首要去处。尽管2015年来股市三次铩羽，但股市下跌对购房者博取房价上涨之资本利得的狂热心态已经没有显著影响。深圳中原研究中心显示，在第一次下跌中，二手房业主的报价和地铺经理对于市场的预期转向悲观的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫时期，报价指数及经理指数在股灾初期的反应并不显著，并且仍有继续上涨势头。尤其在第一次下跌过程中，楼市并没有价格下挫，同时受到救市释放大量流动性等政策利好的影响，下挫走势未对一线楼市的资金面带来显著负面影响，来自各方面的做多热情仍在惯性推动市场上涨。在央行多次宽松货币政策没有带来实体层面的改善，并且多次降息造成固定收益市场“资产荒”后。一线楼市（因为去年的走高）和资本市场成为了增量资金更为热爱的加杠杆去处。而杠杆资金往往有推动价格超预期上涨的功能。金融统计数据显示，中国2015年12月社会融资规模1.82万亿元，预期1.15万亿元，超过预期近六成，前值从1.02万亿元修正为1.0181万亿元。不过，银行贷款不如预期，中国12月新增人民币贷款5978亿元，预期7000亿元，前值7089亿元。银行贷款不如预期，社融却大升的原因在于表外融资如非标贷款大幅增长，同时股市加杠杆非常流行。由于社会总融资的回暖，尤其是居民在股市及地产市场加杠杆意愿的增长，带来了汽车及地产销售的改善。在利率处于低位、人民币贬值的情况下，居民开始为资金寻找出路，在缺乏投资通道的情况下带来了2015年末资本市场和一线楼市的大幅上升，并且热度延续至今。深圳链家的统计数据显示，2015年深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。而2015年12月，深圳市场的二手房价环比涨幅超过了5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期。在一线楼市被一再加杠杆的购买者狂热推动后，深圳的楼价及杠杆率都处于历史新高，随之而来的，便是风险。就杠杆程度而言，楼市本来就在购房贷款的支持下天然高出股市，一般首套房贷的杠杆率就达到了3倍。再加上去年的上涨之后已经形成了群众性狂热，通过首付贷及民间借贷资金入市搏杀的投资客也不在少数。深圳中原研究中心研究显示，随着市场上涨的预期不断自强化，投资客占比不断上升，当前近三成的占比与2009年的历史高位非常相近。未来一旦深圳房价出现下跌，将有可能出现投资客蜂拥冲向出口的踩踏行情，而通过借贷来实现首付甚至月供还贷的投资客，则会直接面临短期内房产难以脱手变现的风险。深圳中原研究中心认为，仅从这一轮走势持续的月份及涨幅来看，当前走势持续走下去的统计概率并不高，如此高的房价和涨幅已经难以持续。购房者要意识到的是，当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。深圳楼市的“另类繁荣”也让银行感到了压力，开始收紧。1月22日，中介人士透露，有收到公司内部短信，包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。银行层面的红头文件虽然还未发出，但这些消息得到了银行内部人员的证实。多位深圳开发商及业内人士表示，深圳飞速上涨的房价让银行感到担忧，尤其是包括参与“众筹炒房”在内的短炒客户隐含“断供”的极大风险，上述消息也表明银行开始在为未来可能出现的风险做准备。深圳中原研究中心也多次指出，无论是从宏观环境、经济数据、全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制2015年的火爆行情。新年开始后，全球金融市场动荡再次展现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。春节淡季带来的“被动熔断期”过后，客户心理和市场的资金层面或许会产生变化。短期来看，规土委的成交量价仍会因数据的滞后性而维持增长趋势，购房者的情绪力量仍然将推动市场走高。但一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。（编辑 骆轶琪）
【延伸阅读】
地价走高房企没钱赚 有的净利同比急降6138%
版权：来源 羊城晚报
在地价不断走高的情况下，商家利润未必能随着房价上升而水涨船高
近日，国家统计局公布的12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况亮瞎眼：深圳同比增幅高达47.5%，一线城市全面上涨，最差的广州也有9.2%。
同样亮瞎人眼的是，在一线城市房价高速上涨的同时，竟然有上市房企的净利润出现大幅下滑。来自上市房企嘉凯城的业绩预告显示，该公司2015年的净利润同比预计下滑6138%。
看来，在面包贵面粉更贵的情况下，房企赚得并没有预想中那么多。
房价、地价携手走高
在楼市里，房价和地价是标配的CP，每每出现地王，市场的第一反应就是周边房价又得涨了。
最近的系列数据也说明了两者的亲密关系。
国家统计局日前发布的数据显示，2015年，全国商品住宅销售面积同比涨6.9个百分点，销售金额同比涨16.6个百分点。销售金额增幅远大于销售面积，最直接的原因就是商品住宅的价格上涨了。
如果说这个数据表明的房价上涨还有点隐晦，那么国家统计局同样是近期公布的2015年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数就简单、直接得多了：北上广深四大一线城市房价同比涨幅分别为10.4%、18.2%、9.2%、47.5%。70个城市中，虽然房价指数上涨城市比下降的要少，但上涨集中在一二线重点城市，下降则集中在非重点城市。降幅最大的丹东，很多机构根本就没有将其列为监控城市，其降幅也只有5.3个百分点。
一线城市这种亮瞎眼的表现，并非只有12月份，而是贯穿了2015年整个四季度。其中最为抢眼的还是深圳，10月份其同比涨幅为40.5%、11月份为44.6%。
既然房价坚挺，地价自然不甘落后，甚至地价还有可能推动了房价的上涨。
中国指数研究院日前公布的数据显示，2015年第四季度百城住宅用地楼面均价为每平方米3645元，环比三季度上涨5.3%，同比上涨23.9%。100个城市有52个城市住宅用地楼面均价同比上涨，37个城市下跌，其余11个城市相关时期无土地成交或未公布价格。让人惊奇的是，珠三角楼面价显著上涨，引致百城地价显著上升。2015年四季度，珠三角地区楼面均价为5187元/平方米，环比上涨34.7%，同比上涨25.5%，远高于百城平均涨幅。
三成多房企净利润预跌
2015年商家回笼的资金很多，合富房地产经济研究院方面表示，2015年全国商品住宅销售金额创历史新高。可惜，在面包贵了面粉更贵的情况下，回笼资金多了，并不等于商家赚得就更多。
同花顺数据显示，截至2016年1月19日，A股共有70家上市房企预告了2015年业绩，其中10家净利润尚不确定，剩余60家中，20家房企的净利润同比下滑，占比三成多，其中8家为首亏。20家房企中，嘉凯城的跌幅最为惨烈，同比降幅竟然高达6138%；跌幅排名第二的万通地产，下滑幅度达到1475%；跌得最少的蓝光发展，降幅也有8个百分点。
面粉价高企带来的冲击，连曾经以超过7万元/平方米的天价拿下北京农展馆地王的融创中国董事会主席孙宏斌也吃不消，他在日前的发布会上明确表示，房价将来就算会涨20%、30%，地价已经翻了两番了，怎么干？他认为，2010年、2013年拿的地，拍卖的地王其实很多都不挣钱。亚豪机构统计显示，在2015年以前的十年里，北京诞生了20个地王，除了1个退地之外，有8个项目销售额尚未达到盈亏平衡点，这8个项目的时间点都是在2011年至2014年这4年时间里。换句话说，2011年之后的8个地王，开发商仍未解套。
与此呼应的是广州。合富辉煌市场研究中心日前列举了广州2012年以来的11个地王目前的销售面积、销售均价之后，得出了地王未脱“困”的结论。合富辉煌方面甚至认为，广州市区及番禺住宅地价高企，未来定价面临巨大压力。
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