上海的土地市场正在经历烈火烹油式的“疯狂”。

 

在今天上午刚刚结束的拍卖中，周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米！再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。本次参加竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

 

7.9万！这绝对是一个恐怖的价格。要知道，该项目所处的周浦镇位于上海外环以外，据浦东最繁华的陆家嘴有14公里。要知道，在1年前，这个价格只有在上海内环才能见到！

 

也难怪有人惊呼，上海的房价正在直追香港！

 

上图来自微信公众号“上海房地产观察”

 

目前，该地块周边的项目世贸云图的最新报价仅为4.5万-5万/平方米，虽然已经很高但依然不及此次拍卖的楼板价。另一项目中骏柏景湾已无在售房源。

 

 

上周，上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价，一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米。但谁也没想到，泗泾的地王记录仅保持了一周。

 

微信公众号“真叫卢俊的地产观”对此评论到：“轰出这样的成交价，其实逻辑上是放弃对土地市场的绝望，绝望的不是价格是否合理，而绝望的是能不能拿到土地。”

 

就在昨天，苏州突然撤销5幅土地出让。21世纪经济报道获悉，这是由于近期土地市场过热，苏州市政府有意要房企先撤销拿地念头。否则市场继续疯狂，大部分房企更没有机会拿地。

 

 

房企绝望般拿地

 

这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块，规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，这些条件对于中国高周转的开发商们来说无疑是一个很重的包袱，可即便是如此复杂的出让条件要求下，依然被37家公司前来疯抢，令人不禁唏嘘。

 

据微信公众号“上海楼典”介绍，在竞拍过程中，也是多次出现近10亿10亿地跳价，导致主持人几近哽咽无语。

 

上海楼典分析，这次的周浦地块距离预计2020年开通的18号线有2公里的距离，从控规上来看沿线还有7块规模总计40万方以上住宅土地尚未拍卖，位置并不能算稀缺。以这个价格来看，未来周浦站周围有可能会有价值200多亿的土地进入出让程序，现在土地市场的火热程度已经完全无法用常理来思考，企业为了拿到一块地已经失去了理智，属于恐慌性拿地。

 

资深地产评论人卢俊表示，房地产之所以疯狂拿地，核心理由就是，不论现在土地贵不贵，上海未来即将没有土地。上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）。所以，上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。

 

卢俊表示：“之前是客户绝望般买房，现在轮到房企绝望般拿地。”

一二线城市地王频出 楼板价超过区域房价

近来楼市的疯狂已经从客户传导至房企。房企疯狂拿地，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以杭州、南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市也“地王”频出。”面粉比面包贵“的情况亦频现。

 

5月11日上海土地市场迎来3.25新政后首次土地出让，郊区松江泗泾地价6个月时间翻了近一倍，将上海外环外房价推向6万/平方米。当天泗泾和奉贤南桥挂出的三幅住宅土地溢价率全部超过100%。

 

一线城市的土地市场热度很快传导至二线城市。5月13日，南京迎来土地拍卖，出让的7幅地块中，位于建邺区河西的3幅住宅地块均以火爆成交而收 官，3幅地块拍出的楼板价均高过区域房价，其中河西南部G14地块经过25轮竞拍，最终楼板价高达4.52万/平方米，再度刷新地价记录。而五年前，该区 域楼面价仅4752元/平方米，也就是说，地价五年大涨8.5倍，涨幅甚至超过一线城市。这使得易居中国执行总裁丁祖昱惊呼：”无法用理性数据论证了！“

 

时间倒回至5月5日，阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的记录，成为萧山最新地王。该地块是钱江世纪城奥博中心单元10 号地块，总价13.85亿元，溢价率68.19%。此前4月上旬苏州拍卖的13幅地块也创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4 月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

 

开发商负债抢地赌“明天”为哪般？

从各企业年报不难看出，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

 

以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅 土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

 

“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰向新华社表示，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

 

房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

 

房价没泡沫 地价肯定有？

融创中国董事长孙宏斌16日在新闻发布会上警告地价泡沫严重：当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

 

南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这个肯定是不对的，我觉得我们会非常小心的。”

房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。孙宏斌说。

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