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东北核心城市土地拍卖困境调查

放大字体  缩小字体 发布日期:2023-11-17  来源:中房网  作者:冷万欣 樊永锋 沈阳  浏览次数:5085
核心提示:“溢价了,这块地拍了九轮”。  进入11月,长春市的气温随着冷空气的袭来急转直下,突降的气温让很多习惯了本地冬季的土生土长

“溢价了,这块地拍了九轮”。

  进入11月,长春市的气温随着冷空气的袭来急转直下,突降的气温让很多习惯了本地冬季的土生土长的长春人也念叨着“太反常”。

  王然(化名)紧了紧自己的羽绒外套,一边手指着眼前被围挡遮住的地块,一边向中国房地产报记者说。

  王然几年前的身份还是长春当地的房地产领域资深人士,从工程建筑到审批竞标,从地产中介到家居建材,他干了个遍,在他看来:“这次溢价成交的地块,虽然溢价率不高,但是传达了一个信号,对市场是个提振”。

  王然口中可以提振市场的这宗溢价成交地块,即10月20日长春成交的1宗住宅地块,成交溢价率7.13%。

  该宗地块是位于长春经济技术开发区仙台大街与北海路交会处的住宅地块,东至金桥街、西至仙台大街、南至吉林省药品监督管理局、北至北海路,成交面积91414平方米。

  记者绕着地块四至走了一圈,发现该地块周边的配套非常成熟,商业、医院一应俱全,交通也非常便利,长春市在楼市“金九银十”的档口推出这样优质的地块,充分说明了其拉动土地市场的决心。

  根据长春市规划和自然资源局官网今年9月20日发布的长公资土挂2023年第077号公告内容,该地块的起拍价为7.6亿元。

  最终,经过9轮竞价,最终由保利(长春)恒富房地产开发有限公司(以下简称“恒富地产”)摘牌,成交价约8.16亿元。

  而恒富地产更是2008年就已经成立的老牌房地产企业,隶属保利集团旗下。

  或出于提振市场信心的考虑,长春市当地媒体在报道中称,“为积极应对房地产市场环境,(长春市)经开区将持续打造多年的成熟优质地块投放市场。此次出让的地块交通便利,商业服务、医疗健康、文化体育等便民生活配套设施完善。地块出让公告发布后,吸引了保利和中海两家央企报名参与竞拍。最终该地块拍卖溢价成交。”

  虽然在东北核心城市房地产市场面临深度调整和转型的时间节点,这样的一次溢价成交的土地拍卖会增强市场的信心。但是在记者的调查走访过程中了解到,包括长春在内的东北三省核心城市,土地拍卖市场都面临着一定的压力。

  困境不是一天形成的,走出困境同样也需要时间。

  记者先后走访东北各省核心城市,土地拍卖遇冷现象背后的成因纷繁复杂,无论是各省相关部门抑或房地产企业,都希望“这个冬天快点过去”,而土地市场持续低温情绪背后,更牵连着楼市承压的深层次原因。

长春市规划和自然资源局长春市规划和自然资源局

  土地拍卖遇冷

  风起于青萍之末。

  2021年伊始,为了减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,以及防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争,住宅供地“两集中”新政正式落地,22个重点城市赫然在列。

  “两集中”的概念首先是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。第二方面是集中组织土地出让活动:同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

  土地拍卖政策的调整、楼市政策的调整和房企流动性承压的现实情况叠加,让2021年的东北土地出让遭遇了前所未有的压力。

  集中供地之下,各大城市的土地市场表现分化明显,市场各方的悲欢也不尽相同。

  尤其是2021年年末的第三轮集中供地,分化情况进一步加剧。当时出于恢复房企拿地热情,同时增加卖地收入的考虑,参与集中供地的城市,都不约而同地着手降低土地拍卖门槛、提升供地品质,所以在第三轮集中土地拍卖过程中,流拍的情况减少了很多,可是在沈阳和长春的土地市场,形势依然严峻。

  2021年12月末,在辽宁省沈阳市的第三次集中供地中,地块流拍率达70%。

  同年,在吉林省长春场第三批集中土地拍卖中,共计推出12宗地块,但最终仅有3宗地块成交,9宗地块因无企业报名而流拍,流拍率达到75%。受此影响,长春2021年土地出让收入排名下滑7个位次,揽金总额不到600亿元,同比下滑接近15%。

  今年初,一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称“《通知》”)引发市场关注。

  2月3日,据《上海证券报》消息,自然资源部对此回应称,该文件为自然资源部印发,是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

  事实上,《通知》的发布时间为2022年12月8日,是由自然资源部向各省、自治区、直辖市、自然资源主管部门发布,并向所有市、县自然资源主管部门提出要求的。其中提到,市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

  “‘集中供应’土地,在2021年来讲,当时是十分必要的,既有效应对了市场过热的情况,也利于降低房企之间的非理性竞争,不过这一政策覆盖的是部分城市,而且现在的市场形势是更期待回暖,优化这一政策也是理所当然。”一位头部房企的政策研究人士告诉记者。

  随着供地政策的调整和优化,沈阳、大连、长春和哈尔滨作为核心城市虽然土地拍卖略有起色,但是近几年的出让情况依然延续着低温情绪。

  “自2021年下半年以来,全国房地产楼市下行明显,房企投资布局愈加谨慎,拿地力度较以往有所减小。”中指研究院分析师孟新增告诉记者,根据中指研究院数据显示,分省份层级来看,2022年,东北三省住宅用地出让金大幅下降,黑龙江、吉林降幅超九成,辽宁降幅超七成,整体降幅远高于其他省份。2023年1月至10月,东北三省住宅用地出让金绝对值仍在低位,均不足百亿元,低基数下黑龙江、吉林同比增长。城市层级来看,土地出让金集中在大连、沈阳、哈尔滨、长春四个城市,2022年,这四个城市住宅用地出让金均下滑明显,同比分别下降66.2%、84.3%、95.7%、96.9%,降幅高于其他二线城市。

  值得一提的是,这种土地市场的压力,正在波及土地拍卖信心,今年除了沈阳市之外,其他三个东北核心城市,都遇到了各类流拍撤牌情况。

  土地拍卖情绪持续偏弱下,政府推地节奏也有所放缓。而土地供应端力度不足,又导致了成交量减少。据中指研究院数据显示,2023年1月至10月,大连、沈阳住宅用地推出规划建面同比分别下降39.9%、76.5%。土地拍卖热度方面,东北三省核心城市绝大多数地块以底价成交为主,土地拍卖热度偏低。

  另外,流拍撤牌现象仍然存在,截至10月末,2023年大连住宅用地推出12宗,5宗中止交易;长春推出27宗,4宗中止交易,5宗流拍,1宗取消交易;哈尔滨推出14宗,3宗流拍,3宗取消交易。

吉林省长春市保利溢价摘得的地块现场吉林省长春市保利溢价摘得的地块现场

长春市政务中心的信息屏长春市政务中心的信息屏

  楼市去化成“关键点”

  值得一提的是,前述《通知》中重点强调,各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

  换言之,楼市去化周期成了影响各市土地出让的变量之一。

  此前,诸葛科技发布的研究文章称,2023上半年土地市场,热点城市升温更加显著,如合肥、杭州、苏州、南京、成都等在内的多个城市,今年一二季度土地溢价水平明显高于去年。

  不过,楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土地拍卖平淡的瓶颈期,如长春、大连等在今年前二季度土地溢价水平暂未出现回升迹象。由此可见,楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素,对楼市表现稳健的城市更加青睐,同时,去化复苏提速也成为了土地拍卖低温城市的破局关键点。此外,今年热点城市土地市场较去年升温明显也向整个房地产市场传递了一定的积极信号,但当前市场仍处于局部改善阶段,很难恢复到2021上半年的高热局面。

  记者查询中指研究院关于东北三省今年前10月的土地出让金额数据,三省均未突破百亿元,土地成交数据最好的辽宁省为81亿元,与2021年759亿元的规模也相差甚远。而黑龙江全省的土地出让金,今年1~10月仅有26亿元,不及2021年的六分之一。

  孟新增向记者分析称:“目前销售下行尚未改善,土地拍卖情绪偏弱。根据中指研究院的数据,2023年1月至10月,大连、沈阳等东北三省核心城市商品住宅成交规模同比下降30.4%、18.1%,哈尔滨、长春与去年同期基本持平。近些年东北三省人口外流,购房需求总量减弱,同时多城市短期库存出清周期较长,如沈阳、大连出清周期均在20个月以上。”

  记者在采访中了解到,政府着急去库存,房企更着急。

  在孟新增看来,当前房企多采取“精准投资、以销定投”拿地策略,也是资金面承压导致的。

  “我们现在肯定是‘以销定投’,在东北地区,我们的存量待售楼盘不少,去库存保障现金流是我们现在更关心的问题,资金链紧张的情况下,如果不是非拿不可的特别优质的地块,肯定要持谨慎观望的态度。”某头部上市房企销售总监告诉记者。

  “目前实际上我们头部房地产企业的想法都是相似的,因为东北地区目前的房地产市场大环境面临压力,出清周期长,大家手里的盘(项目),从最初的预售到现在基本现房销售,尤其是现房销售,再卖不出去的话,每一年我们自己的维护成本是非常高的。”

  “现金流这么紧张,我们肯定不敢拿地,当然有个别特别好的优质地块入局的话,公司负责人也会召开会议讨论,毕竟现在的供地清单模式,对于我们房地产企业来说是有好处的,有更多的时间研究分析某宗地块的区位优势和劣势,权衡利弊。”上述销售总监补充道。

沈阳市自然资源局沈阳市自然资源局

 危机待解

  “到年底之前,我们(沈阳市自然资源局)还会有土地出让计划。”沈阳市自然资源局工作人员告诉记者。

  该工作人员告诉记者,根据沈阳市城市发展和核心板块的规划,下一步会进行系统性的招商,针对头部房地产企业开展工作。

  对于记者有关沈阳市明年的供地情况的询问,对方表示:“土地市场作为房地产行业上游链条,供给量的调整需结合当下时点及房地产市场走势来制定;判断开发企业当下销售端与库存量级,参考房地产市场流速,土地供应的调整,还是要根据国家和我们市房地产调控政策。”

  此外,对于目前的基于集中供地优化的住宅供地清单制,以上几个城市的市场反馈都比较满意。

  “(清单制)让市场主体掌握信息更全面、精准,便于提前开展投资决策。目前沈阳土地市场定期发布拟供应商品住宅用地清单,采取‘多频少量’的方式,保持供地节奏均衡、合理、有序。”前述工作人员告诉记者。

  “下一步长春市必然还是会用优质地块吸引房地产企业拿地,就像这次溢价摘地一样,我们一直相信土地市场筑底回暖的窗口期已经来了。”王然说。

  “就像之前9月份,哈尔滨的项目跑到南京卖房子,口号是‘清凉地产’,可是哈尔滨实际上的纯用于避暑的地产项目少之又少,而且房子升值空间并不多甚至几乎没有,又怎么可能和东北人热衷过冬的三亚对标呢,所以最后成交量乏善可陈。”王然笑着说。

  “那你觉得哈尔滨的做法在业内看是可取的吗?”记者问。

  “当然,这样的困境里,最需要的不就是探索吗?有探索就意味着有更多可能。”他答道。

  (应受访者要求,文中王然为化名。图片来源 冷万欣/摄 )


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