今天你的房子涨了好几千块一平，明天早上起来发现早餐、快递、生活用品全涨价了，而你的房子还只是房子，你能高兴起来吗，这就是过去几年中国房地产发生的故事。

北京十天卖地187亿，暗爽的不仅有北京市政府，还有去年和前年拿地的开发商，更有房产的持有者们。然而，暗爽过后仔细思量，大多数人只不过生活在错觉中，大多数人有可能因为房价的上涨而越变越穷，而不是越来越富。

人们会庆幸，五环的地价都卖5万/平方米了，那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产升值时，并不是以实际买卖成交价格来计算，而是以周边某些新楼盘的定价，或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是，过去数年来房屋的内在价值变化不大，只是货币贬值了，需要用更高的价格来购房。

 

的确有一些因素导致房屋内在价值上升。比如，门口开通了一条地铁；有新的商场、医院开业；突然被划入某个重点学校的学区。这些都不需要房屋的持有者们再支付更多的代价就可以获得，而是由新购地的开发商、新购房的购房者来支付。

 

还有一些特殊因素，导致房屋价格猛涨。比如，北京通州开始限购后，河北燕郊的房价在短短几个月内，每平方米上涨七八千元。且不说特殊因素不可持续，只有少数人可能因为这一因素把房子卖掉而获利。因为，他们发现，把房子卖掉也很难在其他地方买房。北京依然限购，尽管燕郊住宅名义价格上涨了七八千元，但并不是每个新的购房者都会愿意支付。市场陷入观望是大概率事件。一旦北京解除限购，燕郊房价会下跌或者滞涨。

 

对于只有一套房产的人来说，很难从房价上涨中受益。绝大多数人不会因为上涨的房价，马上卖出手中的房产。的确有一些人把更好位置的房子卖掉，而去换一套更偏远地方的大房子。那必然是以损失某种代价为前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“卖掉了，住哪儿去。”这话并不陌生。

 

在同一个城市拥有两套房产的人，也未必能获得更多益处。随着家庭分裂速度的增加，人们对房屋的需求数量在增多。绝大多数年轻人不愿意过三代同堂的生活。开发商势必要将成本转移到购房者身上。作为未来的购房者，要支付土地成本，建筑成本，还有保障房的建设成本，也就是邻居们的居住成本。开发商、政府所得越多，购房者所失越多。很难想象，开发商迫于资金链压力，超低价卖房的情景再度重现。当年，有些开发商的收益率还不如炒房者获得的多。尽管今天追逐高价地的开发商，难言理性。从众的大多数不一定是对的，比之七八年前，开发商对市场的把握能力更强，更有资金实力等得起房价上涨，等得起有购买实力的人出现。

 

在不限购、不限贷之前，北京曾经有一批依靠炒房走上了财务自由之路的人，追溯他们的成功路径可以发现，最重要的是杠杆的使用。另外，除了政策环境不同以外，市场环境也不同。他们不只把宝押在资产升值上。

 

以著名投资人张羽冲为例，他始终坚持，手里没有现钱，就要靠融资。不管是问银行，还是问身边的朋友。2003年“非典”期间，富力城一期以6000多元的单价开盘时，张羽冲一下子买下了50多套。当年没有人预计到，现在富力城房价已经翻了10倍。买下这些房产的张羽冲，不仅看重未来房屋的升值，同时也很看重租金带来的现金流。租金不会骗人，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。房租所反映出来的，才是消费者在房子这一商品上的真正承受力。

 

当年租金和售价之间的距离，远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍，甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买，让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快，租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷，可以最大化地用银行的资金杠杆。

 

往昔一去不复返。对于买房投资而言，如果只寄希望于房产升值获得差价，必然不是最安全的投资，需要关注的还有现金流和杠杆的使用。从长期来看，银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财，当下无风险套利可达4%左右（房贷利率5%左右，一些信托、P2P理财达到10%左右）。而用银行借贷换来源源不断的租金现金流，远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看，租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时，首要看重的也是租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再投资，你很难说已经成功获利。

 

如今，一线城市的地价、房价在上涨，从投资收益的角度看，买房越来越不划算。就算它比股市安全，过去创造种种奇迹，但未来房产投资的回报一定会回归平常，你会发现仅仅是抵御了通胀而已。不过，大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看这个世界。

来源：21世纪经济报道

 

大佬用实际行动表面了自己的态度：楼市就是回光返照？！

李嘉诚撤离中国的风波还未结束，这边中国地产大亨、SOHO中国CEO张欣就表示，目前她选择持有现金，对在中国进行进一步的土地投资不感兴趣，也不会在海外投资地产。

李嘉诚走了 现在连他也走了

 

李嘉诚撤离中国的风波还未结束，这边中国地产大亨、SOHO中国CEO张欣就表示，目前她选择持有现金，对在中国进行进一步的土地投资不感兴趣，也不会在海外投资地产。SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，潘石屹现任SOHO中国董事长。

 

张欣曾经于今年年初表示，中国房地产从炙手可热滑落到冰点，太冷以至于没有地产公司愿意投资，可以说中国以城市化带动的经济增长发展模式已经结束。现在房地产市场已经接近饱和，很少有投资者愿意再进入了。

 

9月23日晚间，SOHO中国有限公司与复星国际有限公司双双发布公告，公布了重组上海海之门房地产投资管理有限公司（海之门）的股东协议，重组之后，复星国际将通过上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（证大外滩）持有外滩8-1地块的全部股权。

 

根据公告，SOHO中国间接拥有50%股权的公司海之门，将以84.93亿元的代价向股东之一复星出售证大外滩全部股权。同时，SOHO中国的间接全资附属公司证大五道口、绿城合升以及上海磐石所授予海之门的股东贷款，将悉数转让予上海长升，其亦为SOHO中国的间接全资附属公司。

他手持100亿现金，但坚决不买房

 

潘石屹手持将近100亿元的现金，为何却对买房子、投资房子没有兴趣？

 

最近几天，潘石屹、张欣关于楼市的观点，成为媒体注目的焦点。知名财经评论人士刘晓博概括，其中大致有以下几个看点：

 

1、他们不再买地，不再上新项目，也不整栋购买现房。这不仅是在中国，也包括在欧美。他们认为，欧美主要城市的房价已经非常高了。

 

2、他们选择持有现金。

 

3、他们的企业仍然持有一些上海、北京核心区域的优质写字楼，正在采用O2O的招租模式，为创业型企业提供合租、短租等模式的办公楼服务。到2017年底，他们会在24个省会以上城市推出超过10万办公位，通过互联网的方式出租。按照他们的理解，SOHO中国就变成了“互联网企业”。

 

于是问题来了：潘石屹夫妇如此看淡楼市，意味着什么？

 

他们引而不发的那100亿现金，是不是在等待中美欧日楼市崩盘之后，再来抄底的吗？与他们反向而行的，是恒大的许家印，他正在迅猛地上项目。这两家企业，都在进行一场世纪豪赌，谁又将成为赢家？

 

刘晓博的看法是，潘石屹和许家印虽然观点不同，但未必完全对立，因为他们身处的行业其实并不相同。同样搞房地产，潘石屹夫妇主要是搞中高档写字楼；而许家印则主要在做住宅。其实房地产发展到今天，不仅城市之间分化严重，住宅、写字楼和商铺也完全处于不同的季节。

 

一线城市中心区普通住宅，火热得跟夏天一样；一线城市的写字楼、综合体商铺，只能说不温不火。到了人口流失型的中小城市，如果住宅建在传统市中心，出售、出租问题都不大，弄不好还能缓慢上涨，但商铺和写字楼就比较麻烦，很多完全空置。

 

其实原因很简单，普通住宅是刚需。一个三口之家，如果经济条件允许，肯定希望能住到150平米以上，至少也要90平米才能感到不局促。但一个人可能只需要3平米的办公空间，0.5平米的人均商业面积。所以，写字楼和商铺最容易过剩，更何况有互联网搅局。

 

互联网先是把“提袋消费”干掉了，把他们变成了快递包裹，让一半以上的租用商铺的需求消失了，然后开始消灭高大上的甲级写字楼。

 

事实上，那些外表光鲜、内部豪华的甲级写字楼、超甲级写字楼，是“古典商业时代”的“遗骸”。他们豪华、庄重、拘束，为大企业构建了强大的“内部墙”，管理层待在封闭的小房间里，远离自己的团队，远离市场的炮火声，大家变得日渐疏离。于是，公司中高层就变成了“烤熟的鹅”。

 

潘石屹和张欣去过“非死不可”，坐过扎克伯格的座位，那种互联网公司特有的办公气氛，应该让他们很神往。所以，为大企业拆墙，就成为他们的新理念。拆墙，首先是拆去物理的墙，让甲级写字楼从“古典时代”进化到“互联网时代”。这不仅契合了当今的“大众创业、万众创新”，也契合了“互联化+”带来商业变局。

 

那么，对于普通人来说，潘石屹夫妇的选择有什么借鉴意义吗？

 

当然有。在中国当今这个时代，最佳好的投资当然是创业（也就是成为“印股票”的人），其次是加盟创业，参股创业。如果都不行，也无力配置境外资产，不妨在一线城市买点普通住宅。最苦逼的，是在二级市场上炒股票的人，那基本上是刀口上舔血。

 

也许你会说，在大城市中心买房子？钱不够，臣妾做不到呀！刘晓博引述他一个读者的经历，那位仁兄从去年下半年开始一直在深圳买房子，几个朋友合伙买。有户口的，出购房资格，然后大家按照股权比例持有房子。在这波深圳房价疯狂之前，他们买了N套普通住宅。这是一个刚刚毕业没几年的小伙子的故事，够给你打开思路吗？

 

是的，如果你没有别的好办法，一线城市中心区的普通住宅仍然可以长期持有。但写字楼、商铺要小心了。潘石屹的故事，大概告诉我们了这些。

房价短期上涨或是回光返照

 

尽管长和实业发言人回应称，并未撤资，有买有卖是正常商业行为，但业内仍止不住质疑，国内房地产市场的吸引力是否已经消失？从下面一些数据我们或许能够一窥端倪。

据统计，在已经公布2015年中期业绩的40多家房企中，27家房企净利润出现了下滑，其中莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等7家房企的净利润下滑幅度超过了50%，5家出现亏损。房地产行业进入白银时代的表现愈加显著。

而另一份9月18日国家统计局公布的数据更值得注意，8月份房地产相关数据除了销量和房价，绝大多数都比较消极。房地产投资增速、新开工量及拿地表现都很差。

“开发商拿地不积极，一方面是基于对房地产市场信心不足，一方面则在于库存压力太大。”交通银金融研究中心房地产高级分析师夏丹对中国房地产报记者分析表示。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，目前内地房地产市场基本上是以投资者为主导，特别是一线城市更是如此。因为，在房价如此之高的情况下，一般住房消费者是没有支付能力进入市场的，只有投资者才不在乎房价的高低，而是在乎购买之后有没有人来接手。如果有人来接手，房价再高，也有投资者进入；如果没有人接手，房价再低，投资者也不愿意进入。有些城市房价短期上涨也是回光返照。

后期楼市利好政策或将更频繁

 

据统计，房地产市场8月份频频受到政策的关爱。先是中国楼市“限外令”10年来首现松动，再是降准、降息、贷款利率再创历史新低，还有二套房公积金贷款首付比例下调，部分地方政府也为房地产市场的后市发展频频送出政策红包。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，这些政策能够对房地产市场起到一定的刺激作用，对一二线城市的刺激程度会比较大，对三四线城市的作用力较小。预计后期楼市利好政策的出台也将会更加频繁。

 

张宏伟：楼市将陷入新一轮大萧条周期

 

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。

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