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广东省深圳市龙岗区150亩城市更新项目寻5亿资金合作(项目买方已经确定) [ 项目编号:XM2662 ]

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项目类型: 项目合作 所在地区: 广东省深圳市
城市介绍
项目所需资金: 5-7亿元  项目合作期限: 1年 
项目总投资金额: 5亿元  已投资金:  
项目合作方式: 其他合作   发布时间: 2021-10-11

一线城市 当地人口数据及GDP数据参考:2015年深圳市常住人口:1035.79万人,GDP:9510.91亿元,人均GDP:91822元/人

项目交易流程

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项目概述:

该项目位于广东省深圳市龙岗中心地带,项目地块百米处为地铁站,地块周边有国境高速口(直接连通罗湖区关口直达香港)交通便利。目前,该地块符合当前深圳市城市更新相关政策,符合工改总部+人才房+商品住宅的条件。目前深圳市城市更新工改容积率上不封顶,只规划基准容积率。
    
     项目具体数据:
     土地面积:150亩;
     土地性质:工业用地;
     规划容积率:地块基准容积率为4.0,根据周边已批的项目参考范围是容积率5.6~7.2。目前该地块容积率批准在5.5-6.0之间。
     债务:5亿元;
    
     项目测算方案:
     1、按工改总部基地+人才房+商品住宅方案测算:
     目前深圳市城市更新工改保(保障性住房,即人才房)的政策为75%人才房配备资金平衡的25%商品住宅(若商品住宅要向上提高比例需单独沟通申请)。该地块面积为150亩,按保守的容积率5.0测算(容积率最终审批越高则效益越高),则规划计容面积为47.57万平方。其中10%为总部基地工改工项目,约为4.75万平米,剩余90%建筑面积中75%为人才房,约为32.1万平方米,剩余90%建筑面积中25%为商品房,约为10.72万。
     效益预测:
     1)4.75万平米总部基地自持,作自用或对外部分租赁,收益不匡算其中;
     2)人才房,成本约为1.56万/平米,目前周边人才房均价为2.67万,则效益约为(2.67-1.56)*32.1万=35.63亿元
     3)商品房,成本约为2.88万/平米,目前周边商品住宅均价约为5.62万,则效益约为(5.62-2.88)*10.72=29.37亿元
     则项目总效益约为4.75万总部基地自持+65亿。
    
     2、工改总部+商住
     根据国务院2020年10月11日印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,政策中第二条“完善要素市场化配置体制机制”中明确国务院将授权深圳市政府将永久基本农田以外的所有农用地转为建设用地的审批权,支持盘活存量工业用地,解决深圳居住问题。
     目前根据该企业与龙岗区政府、深圳市政府的相关部门沟通,当前国家政策的相关细则,市政府正在研究制定,预计春节假期前将落地。目前深圳在政策颁布后,11月底已有第一例工改商住的先例,容积率为7.6,因此该企业及目前洽谈的合作方是希望等待相关工改商住的具体管理办法出台后再行申报。若可以满足相关条件,则该地块项目往工改商住走,若无法满足至少按最基本的工改保路线走。
     效益预测:项目总效益约为4.75万总部基地自持+122亿。
    
     项目合作要求:
     1、该项目目前已经与上海某国际企业签署了地块收购意向,买方希望该企业将项目5亿债务问题先解决后,再进行收购;目前双方谈好的收购价格为30亿元;该企业将企业总部及制造基地放入该地块中。
     2、该企业寻求5亿资金的合作。给予资方的回报,双方协商。
     3、如果有收购方价格高于30亿,并且愿意提前解决该项目债务,欢迎合作。
    
    

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