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     该项目位于上海市核心地位置，项目地距离陆家嘴商圈、东方明珠6公里，人民广场8公里，距上海浦东机场24公里，距张江科学城约 2.4 公里，距迪士尼乐园约 10 公里，空间区位条件极为良好，地理位置绝佳。
    
     项目具体数据：
     项目归属公司--上海***股份有限公司；
     项目初期运作情况：中信、万科、融创，均谈过；在2017年该集团暂时终止了与多家开发商洽谈合作。目前，该项目重新启动。
    
     占地面积：35.2亩，目前土地性质为工业仓储，拟报请转商办用地，申报容积率4.0，限高50米。
     紧邻该地块是政府收储用毛地，土地性质为住宅，13.4亩，目前作为临时停车场使用。
     土地变性：项目变性工作已于2016年启动。陆家嘴管理局已把该项目作为盘活存量工业用地项目进入审批流程。目前，上海市规土局规建处对陆家嘴管委会上报的《陆家嘴金融城盘活存量工业用地》批复函建议该地块更适合变性为养老+住宅用地，养老与住宅配比7:3，容积率在2.5--3左右。
     目前，政府支持该地块变性为养老+住宅用地，并与项目旁边的13.4亩住宅地块实现共同开发。
     目前政府已经批复，如有专业工作团队全力推动，应该在最长1年内可以完成土地变性工作。
    
     项目优势：浦东内环边上，离浦东内环高架路直线距离仅800米；门口就有地铁站；项目土地无拆迁；土地用途极佳，申报的土地控制性规划，可做商办，也可做住宅+养老。
    
     销售价格预测：住宅部分的参考，离本项目1.8公里的板块新房售价已经到12万-13万元每平米；养老公寓部分可参考案例较少。目前可查的是陆家嘴一个养老公寓项目20年使用权按照4.5万元/平米的均价销售。本项目考虑到地理位置跟交通以及配套的优越性，三年后预期可以达到6.5万元/平米的均价销售。
    
     项目总销售额预测：98亿元左右。
     资金投入：考虑融资杠杆财务成本，项目总投入不超过20个亿。
    
     项目价值：土地变性为住宅+养老后，土地价值最低24亿元！全部开发后（连同旁边住宅地块）总销售额最低可达到70亿元，总成本20亿元，项目毛利近50亿元（未考虑税收），项目投资回报率巨大！
    
     该项目5亿转让70%股权，并可以进行实际操盘及经营。
    
     业务咨询电话：
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