2015年深圳房价大暴涨的原因与真相究竟是什么？
 

为什么北京、上海没有如深圳这样火箭式大暴涨？

 

背后隐藏着什么秘密与可怕的因素？

 

深圳房价上涨原因

 

1、香港人炒房价

 

数据显示，截至2015年12月，香港人来深圳置业同比增长6倍，而且有一部分买房都是投资行为，12月份深圳的投资型置业占比已达40%。

 

2、股市带动房价

 

深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人)，截止2015年12末，深圳是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过100万，占广东省同期新开户的80%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上。

 

股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年的深圳领涨全国。

 

3、政策推动房价

 

330与930新政，释放大量的改善与投资需求，导致房价上涨。

 

4、城市特殊推涨房价

 

深圳特殊的地理和特区身份优势，让它在应对有关楼市各类传闻消息的过程中占据更明显的优势。如直辖市传闻、中国硅谷、创新城市、移民城市、区域金融城市、科技城市、创投之都、财富之都、等。

 

再比如各种概念因素影响，如自贸区、前海概念、华为科技城、福田后花园、中心北移等。

 

5、供求关系影响房价

 

2014年12月-2015年12月，深圳新房供应环比下降超过20%，北京和上海分别下降了15%和18%。深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的1.78 下降到了0.50，出现严重的供不应求，而北京、上海分别从1.70和1.30下降到了1.20和1.10，同样存在供不应求。

 

6、土地供应紧张

 

深圳超过2000万人口的国际大都市，深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。

 

根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。

 

未来5年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。

 

根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

 

住宅用地缩减是深圳房价长期看涨的源头。过去8年，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，不仅推高了地价，关键是制造了供求紧张的预期，共同推高房价上涨。

 

2014年，深圳市土地出让实际收入742.02亿元，完成计划的139%。但是，招拍挂出让收入比例仍然偏低，仅占总收入的近四成。

 

2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。

 

数据显示，2009年-2014年，深圳城市更新项目投资额呈现逐年走高的趋势。其中2009年投资额仅为67.23亿元，2011年突破百亿达141.96亿元；2012年-2014年，投资额分别达到250.69亿元、365.7亿元、400亿元。

 

7、其他特殊因素

 

即城市更新、佳兆业事件、小产权房、人口年轻化、落户宽松化、大众创业资金集、人才。深圳的土地紧张逐年上升，城市更新在2009年就已经开始了。到2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。

 

由于城市更新手续周期长、市场不确定性大、投资开发成本高，房价不断上涨导致城市更新成本越来越大、周期越来越长。

 

一方面是城市更新减少了价格低廉的普通住房与保障房的供应，影响到供求。

 

另一方面是变相推高市场房屋的租赁价格上涨，上深圳租金连续32个月上涨，倒逼房价上涨。

 

三是2015年的佳兆业事件，大量的房子被封，又影响到市场供应，城市更新房子供应受阻。

 

四是深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广12个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。

 

深圳新房供应无法满足市场，唯有依赖存量住房市场。目前北上广存量住房的主体来源于“房改房”，这是1998年房改时，政府机关、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。但是深圳的房改房体量很小，人口巨大无法满足。

 

深圳常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，由于土地产权在私人与小企业及集体组织手上，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。因此，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。

 

按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。房改房、小产权房无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用。

 

70%以上外来人口都需要房子时，住房需求也将大规模释放，商品住房体量太小而无法承载，这便是深圳正在发生的事情。城市更新、佳兆业事件、小产权房是住房供应与住房制度问题。

 

人口年轻化是深圳购房主力一大特征

 

深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。关键是人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。

 

户籍宽松化是深圳购房主力的另一大特征

 

尽管深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳落户要比北京、上海落户难度小很多。在深圳，一般本科毕业生就可以通过单位申请落户，也就可以购买两套房子。而且，在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的，而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

 

创业创新化是深圳购房主力第三大特征

 

大众创业、万众创新政策激励下的资金推动。立城于外贸和“代工制造”的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度最高的城市。多层次资本市场（创业板、中小板、私募和创投等）和草根金融在深圳发展非常迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

 

2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。

 

在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。

 

互联网发展和大众创业，具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应，让深圳居民收入水平迅速增长。

 

目前，深圳创造了多个“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排第一，GDP增速在一线城市中排名第一，这是推动旺盛需求实现的主要原因。

 

人才买不起房是深圳购房主力四大特征

 

按目前房价计算，一套89平方米的房子要花费289万，首付三成要87万。即便是一个月薪1万的“深漂”，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500/月的收入，需要花9.6年才能给得起首付。2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月。这样看，深圳房价已经把“刚需”远远甩出几条街外了。

 

深圳房价暴涨的真相

 

基于过去对深圳房价理论与研究习惯性思维判断，房价形势、走势主要是根据：供求关系、土地供应、库存去化周期、政策松绑、货币宽松、预期改善、人口增长、宏观经济、财税关系、资金的角度去分析，却无法获得最合理最直接的答案。

 

一方面是其实这些因素在北上广都存在，甚至到二线城市都有。另一方面是这些因素在2009年-2014年的任何一年都可以这样分析。

 

现在要讲的是为何单独深圳房价涨成这样，缘何偏偏深圳房价涨得如此之凶猛？因此，短期住房供求、库存、政策、货币、经济等角度可以佐证一部分涨价，却无法说明不了“暴涨”谜团，要全面解开要另辟蹊径，植入其根源上去挖掘，去伪存真的解剖。

 

根据南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”排名中，深圳、北京和上海位居前三，实际上，深圳市是全国房价抗跌风险最强、最高的城市。绝对不是所谓的中央货币放水了、年轻人进入婚配期、经济转型成功、升入直辖市等因素。

 

2015年11月15日，深圳市市长许勤在第17届中国国际高新技术成果交易会新闻发布会上谈及房价。许勤认为高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。要深入实施人才安居工程等，对房价产生平衡作用。

 

根据国家统计局的数据，深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，此后其房价涨幅一直领涨全国。中国指数研究院最新数据显示，10月份深圳新建住宅价格同比（比上年同期）上涨32.66%，远超过上海、北京10%左右的增速。而在今年上半年的高峰时期，深圳楼盘更是多次出现“日光盘”等现象。

 

许勤提到，深圳的房价上涨不太平衡，不同的区域、不同的地段、不同的楼盘，存量的和增量的，上涨情况不一样，但总体处于上涨趋势，有的楼盘涨幅还比较大。这确实是深圳需要研究的一个大问题，也是深圳“十三五”要积极探索解决的问题。

 

官方数据显示，深圳新房价格在2015年上涨接近40%，部分区域的房价甚至翻了一倍，而北上广三个一线城市房价平均涨幅还未到10%。截止到11月，深圳房价已连续12个月领涨全国。

 

深圳房价暴涨究竟真相是什么？

 

1、房贷杠杆最大化

 

深圳楼市是政策市、货币市、资金市，更加是高杠杆市，说明是杠杆牛市。2015年是高杠杆+高杠杆，杠杆最大化。

 

深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。

 

在2014年930新政之后，深圳楼市开始闻风而动，深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是930新政的最大受惠者，930新政出台后，该项贷款连续增长三个月，投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”

 

2015年的330新政，让深圳楼市乘胜追击，到2015年930新政出来，2015年深圳住房贷款超过6000亿已无悬念。

 

2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。算上房地产开发贷与地产贷款的话，深圳银行业投向房地产领域的贷款超过9000亿元，超过人民币贷款总额的1/3。

 

在房地产杠杆率上，深圳过自2009年以来一直保持着全国最高的比例。

 

2、资金杠杆最大杠杆化

 

自2009年，房地产项目资本金由35%下降到25%以来到2015年9月14日下降到20%。这样房企以20%资金滚动开发模式，通过土地抵押与银行信贷及商品房预售款、材料供应商与建筑商垫资的方式，节约大量的资本与融资成本。

 

2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。

 

本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

 

本次调整自发布之日起正式施行。2015年9月14日国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

 

3、结构性加结构性

 

第一是高价楼盘。

 

11月份，深圳房价之所以一下子跳涨到4万多，三个楼盘的拉动功不可没，即龙华的玖龙喜、蛇口招商海上世界双玺、南山的华润城。这三个大体量楼盘的均价在5-9万元，市场反映也比较认可。

 

这三个楼盘代表了深圳未来房价上涨或将呈现三种模式。

 

一是地王推动下的房价上涨（玖龙玺）。在深圳，未来或许不存在增加土地出让可以降低房价的可能，“逢推地、必地王”或许才是常态。地王不仅推动周边新房价格，而且通过预期效应，带动二手住房价格上涨。

 

二是反映创新城市风险溢价的房价上涨（招商双玺）。

 

三是旧改带动的高房价（华润城）。

 

第二是高价区域。

 

11月，深圳房价跳涨，前海和蛇口区域新房价格暴涨是动力之一。 深圳设想到2020年，前海、蛇口每平方公里的GDP将超过100亿元，单位产值是上海自贸区的5倍以上。前海蛇口将成为亚洲单位产值仅次于香港中环，新加坡和东京银座的区域。

 

如果看看包括恒大、碧桂园、中海等消息灵通的各大开发商纷纷进驻深圳，并在深圳囤积的旧改项目来看，就知道未来深圳房价会如何走向了。

 

4、政策、供求、股市资金叠加

 

第一是政策叠加。

 

货币宽松、购房成本（利率、税费）降至历史最低，加上居民大类资产配置面临严重的资产配置荒，这是将深圳楼市量价向上托的几股力量。近年来，储蓄型、增值型万能险、资管计划、银行理财、私募基金等资本中介，已成为居民投资新通道。

 

深圳的资本市场体系在国内最完善，比如集中了全国2/3的私募，上市中小企业和创业企业也最多，诞生了一大批高净值人群。

 

第二是供求叠加。

 

由于深圳楼市体量较小（每年新房销售规模仅为北上广平均值的1/3-1/2），高净值人群购房明显抬升房价，并改变了市场预期。

 

此外“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的积淀，“换房需求”空前高涨。2014年6月（国务院43号文）份之前，居民投资集中在刚性兑付、近乎高利贷的“非标”资产。

 

第三是股市资金。

 

2014年7月-2015年6月，上证指数从2000点上涨到5200点，短短一年之内狂涨了160%，推手就是杠杆资金，即居民把钱借给别人炒股，本质上是大类资产配置迁移。

 

2015年6月份“股灾”爆发，股市经历剧烈的指数下滑和“去杠杆”，资金大规模出逃。6月以后，债券市场和房地产市场明显回升，一线城市地价房价暴涨，并蔓延至南京、杭州等重点二线城市。

 

同时，向广大居民发行高收益万能险的险资，开始大规模在二级市场举牌地产上市公司；银行间债券市场、私募股权、险资等融资渠道向地产完全打开，开发商疯抢一线城市土地。 2015年12月，坪山诞生区域地王、宝安刷新全市楼面均价，除了开发商对于深圳楼市未来看好，更折射了“资产配置荒下”资金确实没有更好的选择。

 

所谓的投资渠道小，人民币贬值与美元走强的情况下，房地产投资自然成为资金最集中的市场。

 

2015年，中国入世红利已释放完，贸易保护主义升温。产能过剩，投资不振，出口乏力，劳动年龄人口减少。货币宽松之下，最终去了楼市，是因为“资产荒”无处可去，房地产自然成为最大的受利。

 

信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存，更有大量需要化解的债务。企业负债率已是全球最高，居民杠杆率虽然不高，但CPI屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增加消费品库存。

 

深圳GDP位列全国第四，紧跟广州。2015年以银行资金量给城市排名，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。高杠杆楼市，带来的是消费乏力，经济实质上已通缩。

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